Zahlen und Fakten
Initiator: BodenWert Immobilien AG, München
Investitionsfokus: Immobilienwohnprojekte in Deutschland
Investitionsstruktur: festverzinsliche Anleihe mit zweit- bzw. nachrangiger 100%iger Besicherung durch Grundschuld
Steuerliche Struktur: Einnahmen aus Kapitalvermögen
Mindestanlagesumme: zwischen EUR 1.000 und EUR 5.000
Laufzeit Anleihe: Mindestlaufzeit zwischen 18 Monaten und 5 Jahren
Angebotsvolumen: abhängig von Projektgröße
Verzinsung (monatlich): mindestens 4 % p. a., Höhe je nach Anleihe unterschiedlich
Alleinstellungsmerkmale: Anleihen sind stets immobilienbezogen, damit ist für den Anleger das Risiko gut kalkulierbar. Kurze Laufzeiten, überzeugendes Chancen-Risiko-Profil.
Bewertung: 1 (Notenskala)
Investmentanalyse vom 15.07.2018
Bodenwert Immobilien AG Hypo Festzins
Über das Konzept grundbuchbesicherter kurzlaufender Anleihen kann ein Anleger in projektbezogene Emissionen investieren. Die Emissionshistorie ist tadellos, alle Zeichen stehen auf Wachstum.
Die Anbieterin
Die Bodenwert Immobilien AG (BWI), München, agiert seit 2013 als Immobilienentwickler, Bauträger und im Bereich Bestandsimmobilien. Vorstand, Aufsichtsrat und Beirat sind sämtlich ausgewiesene Fachleute und verfügen über langjährige Erfahrung im Immobilienbereich.
Anfang Juli 2018 wurde die BWI mehrheitlich (zu 60 %) von der Kalo Holding GmbH, Planegg bei München, übernommen. Im Anschluß erhielt die BWI eine Kapitalspritze von EUR 1,2 Mio. um das Eigenkapital zu stärken und um den Geschäftsbetrieb erweitern zu können. Der Kalo Holding-Konzern ist auf den Bestand und die Entwicklung von Immobilien spezialisiert. Mit einer Bilanzsumme von EUR 28,5 Mio. (Ende 2017) ist der Kalo Holding-Konzern zehnmal größer als die BWI, das Geschäftsfeld ist vergleichbar. Als Folge dieser Übernahme entsteht eine wichtige Synergie: Die Kompetenz im Einkauf (Akquisition) und der Projektierung kann gebündelt werden. Die BWI verfügt dank des Kalo Holding-Konzerns über einen Zugang zu ausreichend hochwertigen Projekten für die Zukunft. Für die BWI entfällt damit die kostenintensive Suche nach möglichen Investitionsobjekten.
Bis dato wurden von der BWI über EUR 7 Mio. Nachrangdarlehen (Emissionen eingestellt im September 2015) und Anleihen emittiert. Bei einer Grundstücksentwicklung in Regensburg wurde mehr als eine Kapitalverdoppelung innerhalb von 27 Monaten erreicht. Bis zur Übernahme durch den Kalo Holding-Konzern waren bereits rund 73 % der Nachrangdarlehen ausgelaufen und zurückbezahlt. Mit der Kapitalspritze von EUR 1,2 Mio. soll bestehenden Darlehensgebern die vorzeitige Rückzahlung angeboten werden. Die BWI nutzt ihre weitgeknüpften Netzwerke sowie die der Kalo Holding-Gruppe, um lukrative Objekte zu akquirieren. Die Übernahme durch den Kalo Holding-Konzern stellt eine sehr elegante Lösung des Wettbewerbsdrucks dar.
Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte die Anbieterin umgehend.
Stärken – Anbieterin kann eine mehrjährige Historie vorweisen. Bisherige Emissionen sind zurückgezahlt oder laufen problemlos.
Das Konzept
Der Anleger investiert in festverzinsliche Anleihen („Hypo Festzins“) mit kurz- bis mittelfristigen Laufzeiten, die von BWI auch vorzeitig zurückgezahlt werden können. Da die einzelnen Anleihen meist projektbezogen sind, ist die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung realistisch und sinnvoll. Der Anleger ist grundbuchrechtlich über einen Treuhänder abgesichert. In der Regel steht er beim jeweiligen Projekt dank einer partiellen Bankfinanzierung an zweiter Stelle. BWI spricht in den Unterlagen daher stets von einem Totalverlustrisiko, auch wenn dieses dank der projektbezogenen Kapitalaufnahme und der stets planbaren Projektparameter meiner Meinung nach ausgesprochen unwahrscheinlich ist. Die Verzinsung liegt bei jeder Anleihe über 4 % p. a. (Zinszahlung monatlich), abhängig vom jeweiligen Projekt und der Laufzeit. In jedem Fall erfolgt die Besicherung auf Basis eines externen Wertgutachtens, daher kann keine Unterbesicherung (stets abhängig vom aktuellen Marktwert) erfolgen. Unter dem Strich ist das Konzept sehr interessant: Jede Anleihe ist klar immobilienbezogen, womit der Anleger sich tatsächlich auch von der jeweiligen Immobilie persönlich überzeugen kann. Laufzeit und Risikoprämie sind ebenfalls überzeugend. Der dank der Übernahme durch den Kalo Holding-Konzern deutlich verbesserte Zugang zu hochwertigen Projekten sowie die gestärkte Eigenkapitalbasis haben das Chancen-Risiko-Profil der BWI weiter optimiert.
Stärken – Sehr überzeugendes Chancen-Risiko-Profil. Projektbezogene Anleihen mit hoher Absicherung durch wertbasierte Grundschuld. Kurze Laufzeiten. Übernahme durch Kalo Holding-Konzern haben Ausgangsbasis für die BWI weiter optimiert.
Summa summarum
halte ich das Konzept „Hypo Festzins“ der Bodenwert Immobilien AG, München, für ausgezeichnet. Erfahrener Anbieter mit tadelloser Emissionshistorie. Projektbezogene Anleihen mit hoher Absicherung über Grundbucheintrag. In meinen Augen hat das Konzept eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.
Andi AG, Chalchofenweg 10
CH-4414 Füllinsdorf