Investmentanalyse vom 24.08.2017

M1VV Festzins GmbH & Co. KG – Nachrangdarlehen Varianten A bis D

Die M1VV-Unternehmensgruppe bietet nach zwei erfolgreich laufenden geschlossenen Fonds ein zweites Nachrangdarlehen. Ein Zugang zum Zielmarkt liegt nachweislich der bisherigen Emissionen, die sämtlich planmäßig laufen, vor. Das Konzept ist anlegerorientiert, der Anbieter versteht sich als echter Partner.

Die Anbieterin

Die M1VV-Gruppe, Leipzig, emittierte, nach Internetrecherche, seit 2009 zwei bauähnliche Fondsofferten und ein erstes Nachrangdarlehen, die bis dato für die Anleger problemfrei laufen. Aktuell wurde ein großes Zielinvestment aufgelöst, die Anleger erhalten daraus ihre planmäßige Jahresausschüttung, ein Mehrgewinn ist aus weiteren Anteilen am Projekt möglich. Damit sind die Emissionen, wenn auch vom Volumen sehr kleinteilig, als hochkarätig zu bewerten.

Der Verantwortliche der Unternehmensgruppe, André Rissel, ist Volljurist mit jahrzehntelanger Vertriebserfahrung. Über die Jahre wurde in und um Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen ein Vertriebsnetz aus Maklern aufgebaut. Die bisher abgewickelten Immobilienprojekte stammen aus verschiedenen Quellen. Neben denkmalgeschützten Bauvorhaben bekannter international tätiger Projektanten aus Leipzig wurde in der Vergangenheit auch in Objekte kleiner lokaler Projektpartner investiert. Damit besteht keine Abhängigkeit von einzelnen Bauentwicklern.

Eine unabhängige externe Kontrolle ist nicht vorgesehen. Systembedingt besteht auch kein Mitspracherecht von Anlegern. Der Darlehensgeber ist komplett einer einzigen Person ausgeliefert, und das für bis zu 20 Jahre. Neben einem möglichen Mißbrauch ist hier systembedingt ein massives Schlüsselpersonenrisiko gegeben.

De facto liegen keine testierten Nachweise in Form einer Leistungsbilanz vor. Da aber keine negativen Berichte von Anlegern im Internet zu finden sind – was bei einem Nicht-Funktionieren erfahrungsgemäß der Fall wäre -, ist im Umkehrschluß davon auszugehen, daß sämtliche Pflichten den Anlegern gegenüber erfüllt werden.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend sachbezogen und umfassend.

Schwächen – Ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Vorgängeremissionen bezeugen die hohe Anbieterqualität.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll europaweit in Unternehmensbeteiligungen und (un)mittelbar in Immobilienprojektentwicklungen fließen. Immobilien sind ein sehr weites mögliches Feld. Ist der Projektpartner etabliert, kann er eine umfangreiche und langjährige Historie vorweisen und liegen externe Wertgutachten vor, ist dies eine gute Ausgangsbasis für eine Kooperation. Die mögliche Fremdkapitalaufnahme auf Projektebene sehe ich grundsätzlich als problematisch an. Andererseits laufen Projektentwicklungen in aller Regel sehr kurzfristig, so daß aus der Bankenbeteiligung keine wirkliche Gefahr entstehen kann. Die Zielprojekte lagen zumindest in der Vergangenheit im Osten Deutschlands, so daß eine persönliche Projektbeobachtung vor Ort möglich war und ist. Grundsätzlich könnten europaweit Engagements an Zielinvestments eigegangen werden. Dies halte ich für wenig praktikabel, weist doch jeder regionale Zielmarkt sehr spezielle Usancen auf, die ein einzelner Verantwortungsträger nicht kennen kann. Hier wäre also wiederum ein etabliertes Partnernetzwerk gefragt. Für das nähere geographische Umfeld existiert ein solches, europaweit liegen keine Nachweise vor. Die sehr weichen Investitionsparameter ermöglichen immerhin das Mitnehmen von Marktchancen. Für den Anleger erhöht sich andererseits das Schlüsselpersonenrisiko, da die Qualität des Entscheidungsträgers bei der Auswahl der Partner und der Zielinvestments absolut anlageentscheidend ist.

Schwächen – Sehr weiche Anlageparameter verstärken das Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Vorgängeremissionen beweisen das Funktionieren der Anlagevorgaben. Weiche Anlageparameter ermögliche es, flexibel auf Marktänderungen zu reagieren und Chancen zu realisieren.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als festverzinsliches Nachrangdarlehen an die M1VV Festzins GmbH & Co. KG, Leipzig, vergeben und ist damit unmittelbar vom Unternehmenserfolg abhängig. Das Darlehen wird als Eigenkapital gewertet, bei einer Fremdkapitalaufnahme würde der Anleger benachteiligt. Da eine Darlehensnahme auf Gesellschaftsebene ausgeschlossen ist, ist die Nachrangposition im vorliegenden Fall nicht nachteilig.

Die Kapitalnehmerin ist eine Neugründung, damit ist das Unternehmensrisiko per definitionem sehr hoch. Das Stammkapital ist mit EUR 25.000 minimal, der einzige Gesellschafter, André Rissel, kann künftig beliebig über Unternehmenszweck und Mittelverwendung entscheiden. Es existiert keine laufende Mittelverwendung, nur ex post, über die Bilanzen, kann ein Kapitalgeber mit mehrjähriger Verspätung zumindest einen Einblick in die Vermögenslage erhalten. Die jeweils abgeschlossenen wie auch laufenden Investitionen werden über die Internetpräsenz der Anbieterin kommuniziert. Auch wenn keine WP-geprüften Nachweise vorliegen, ist das Anlagekonzept bis dato erfolgreich aufgegangen.

Die anfänglichen Weichkosten fallen mit durchschnittlich 10,87% (incl. Agio) sehr gut aus. Die Vertriebsprovisionen und laufenden Kosten enthalten eine Gewinnbeteiligung und eine Bestandspflegeprovision, die für eine langfristig hohe Arbeitsqualität aller Verantwortlichen und Betreuer sorgen sollte.

Schwächen – Einzelgesellschafter kann ohne Aufsicht oder Kontrolle handeln, auch zum offensichtlichen Nachteil des Anlegerkapitals.

Stärken – Bisherige Emissionen laufen im Plan, mehrere Investitionen wurden bereits komplett abgewickelt. Gewinnbeteiligung und Betreuungsprovision sorgen für eine laufende gute Arbeitsleistung.

Die Zielgruppe

Nachrangdarlehen beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist kurz, es sind noch keine Zielinvestments definiert. Der Anbieter kann über den Gesellschafter in jeder Hinsicht ungestraft schalten und walten, auch zum Nachteil der Darlehensgeber. Die bisherigen Emissionen laufen bisher sämtlich im Plan. Einzelne Zielinvestments wurden bereits komplett abgewickelt, so daß die Arbeitsqualität des Anbieters nachgewiesen ist.

Privatanleger erhalten damit bei einer sehr langen möglichen Laufzeit vergleichsweise hohe Zinsen, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil. Das Konzept ermöglicht vor allem Anlegern aus dem geographischen Umfeld der Anbieterin einen Zugang zu einem mehrfach über Projektentwicklungen diversifizierten Anlageportefeuille.

Summa summarum

halte ich die Angebote „Nachrangdarlehen Varianten A bis D“ der M1VV Festzins GmbH & Co. KG, Leipzig, für grundsätzlich überzeugend. Die Emissionshistorie des Verantwortlichen ist positiv. Ein Zugang zum Markt ist nachweislich gegeben. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist ingesamt positiv, da der Entscheidungsträger, Stand heute, eine hohe Expertise einbringt und sich eindeutig mit dem Anleger ins gleiche Boot setzt. Das Angebot verdient in meinen Augen eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).