Investmentanalysis vom 29.05.2017

HTB 8 Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG

Die HTB-Gruppe ist ein etablierter Anbieter von Zweitmarktimmobilienfonds. Das vorliegende Konzept ist grundsätzlich erprobt und eignet sich als Basisinvestment. Noch fehlt der endgültige Qualitätsnachweis mittels eines komplett abgewickelten Fonds.

Der Initiator

Die HTB-Gruppe, Bremen, ist Mitbegründerin des Zweitmarktes für geschlossene Fonds und seit 2002 als Fondsinitiator sowie Asset Manager tätig. Ursprünglich 1987 als HTB Hanseatische Treuhand & Beratungsgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gegründet, ist die HTB-Gruppe heute ein etablierter Emittent für Kapitalanlagen in den Segmenten Immobilie und Schiffahrt. Gesellschafterin aller HTB-Unternehmen ist die Schweizer HTB Swiss AG. Geschäftsführer der durch die BaFin beaufsichtigten Anbieterin sind heute Frank Ebner, Georg Heumann und Ingo Schölzel. Für den Vertrieb zeichnet Marco Ambrosius, ehemaliger Leiter eines anderen Emissionshauses, verantwortlich. Sämtliche Mitglieder der Geschäftsführung können in ihrer Vita eine langjährige Expertise im Immobilienbereich und der Gestaltung/Emission von Kapitalanlagen nachweisen.

Die HTB-Gruppe hat bis dato rund 30 Fonds emittiert, davon seit Einführung des KAGB bereits 7 als AIF mit rund EUR 115 Mio. Anlagevermögen.

Laut Anbieterin wurden im Haus bis Ende 2016 155 verschiedene Immobilienfonds mit einem Volumen von rund EUR 120 Mio. nominal (zu einem Ankaufspreis von rund EUR 75 Mio. incl. Nebenkosten) auf dem Zweitmarkt erworben. Die Vorgängerfonds liegen bis dato im oder über Soll, auch wenn bis dato noch kein Fonds aufgelöst wurde.

Auf Fragen im Rahmen der Fondsanalyse reagierte der Initiator zeitnah.

Schwächen – Bis dato wurde noch kein Fonds aufgelöst.

Stärken – Erfahrene Entscheidungsträger, positive laufende Leistungsbilanz.

Der Markt

Der Zweitmarkt für geschlossene Fondsbeteiligungen wuchs in den Jahren 2000 bis 2007 überdurchschnittlich, der Spitzenumsatz lag 2008 bei rund EUR 675 Mio. Ab 2009 war der Umsatz aufgrund der Finanzkrise rückläufig. Inzwischen hat sich der Markt wieder einigermaßen erholt, 2015 lag der Umsatz wieder bei rund EUR 130 Mio. Derzeit steigt die Zahl der angebotenen Fondsanteile an, da aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds der Verkaufsdruck bei Privatanlegern und auch bei Fondsgesellschaften zunimmt. Seit Dezember 2016 ist die Vermittlung von Zweitmarktanteilen nur mit einer KWG-Zulassung möglich. Damit wurde die Position der Zweitmarktplattformen weiter gestärkt. Zudem wird mit der Einführung der PRIIPs-Verordnung Anfang 2018 der Zweitmarkt weiter professionalisiert; als Folge können Zweitmarktanteile an Privatpersonen nur nach Vorliegen eines aktuellen Produktinformationsblattes veräußert werden.

Für eine funktionierende Bewertungssystematik ist neben einer lückenlosen Historie des Zielfonds auch eine sehr gute Marktkenntnis wichtig, um die hinter den Zielfonds agierenden Personen und Unternehmen einschätzen zu können. Im Vergleich zu einer Erstmarktbeteiligung bietet ein Zweitmarktanteil den großen Vorteil einer bereits beurteilbaren Historie. Damit läßt sich mit dem entsprechenden Know-how gut einschätzen, ob die Fondskonzeption tatsächlich aufgeht. Neben einem Rückfluß aus Mieteinnahmen sind auch Tilgungsgewinne möglich, die bei Auflösung der Zielfonds realisiert werden.

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