Investmentanalyse vom 18.11.2019

United Investment Partners Projektentwicklungen Deutschland - Aktualisierte Analyse

Die vorliegende Emission ist das Produkt aus der Zusammenarbeit verschiedener sehr erfahrener Marktteilnehmer im Bereich geschlossener Fonds. KVG-Dienstleister, Immobilienentwickler und Vertrieb haben einen an sich reizvollen Fonds konzipiert.

Der Initiator

Anbieterin der vorliegenden Beteiligung ist die Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, Hamburg. Mutter ist die eigentümergeführte Xolaris Service-Kapitalverwaltungs-AG, München, gegründet 2013. Diese ist Teil des weitmaschigen Xolaris-Firmennetzwerks. Hauptverantwortlicher hinter der Xolaris ist Stefan Klaile, den ich seit 2007 persönlich kenne. Klaile ist ein exzellenter Kenner der Fondsbranche und hat viele unterschiedliche Projekte (in)direkt mitverantwortet. Er kennt sämtliche Usancen der Fondsbranche und verfolgt sehr ambitionierte Ziele, die auch internationale Emissionen in UK und Asien beinhalten. Einer der Aufsichtsräte der Anbieterin, Thomas Soltau, ist Vorstandsvorsitzender der Wallstreet:online Capital AG, eines virtuellen Fondsvermittlers mit aktuell über € 750 Mio. unter Verwaltung. Damit wäre in meinen Augen auch die Frage nach dem möglichen erfolgreichen Vertrieb des vorliegenden Erstlingswerks (im Publikumsbereich) geklärt. Ein geplantes Volumen von mindestens € 100 Mio. (bis zu € 150 Mio.) ist sehr ungewöhnlich für eine derartige Emission. Weitere Verantwortungsträger im Unternehmensgeflecht können ebenfalls eine langjährige Berufserfahrung unter anderem als Vertriebsleiter verschiedener Emittenten vorweisen, damit kann das angestrebte Volumen durchaus plazierbar sein.

In das gesamte Konzept ist eine Vielzahl unterschiedlicher Unternehmen eingebunden, die zu einem Großteil der Xolaris-Gruppe zuzuordnen sind. Die Kommanditistin und die Komplementärin werden sämtlich gesellschaftsrechtlich von der Xolaris beherrscht. Interessant – in meinen Augen – ist die Qualität der Geschäftsführer. Qua Vita sind sie sämtlich seit mehreren Jahrzehnten in der Fondsbranche zu Hause und können in jedem Fall in der Vergangenheit leitende Positionen bei anderen Emissionshäusern vorweisen.

Das weitverzweigte Netzwerk der im Konzept eingebundenen Unternehmen läßt das Modell auf den ersten Blick verwirrend erscheinen. Andererseits sind die Kompetenzen klar und transparent verteilt. Die Aufgabenverteilung erfolgt professionell, die Komplexität wird nicht zuletzt der überbordenden Regulierungswut der BaFin geschuldet.

Fragen im Rahmen der Analyse beantwortete der für die Umsetzung des Konzepts Verantwortliche, Steffen Hipp, ausführlich in einem persönlichen Termin.

Schwächen – Angebotsstruktur ist außergewöhnlich vielschichtig, mit zahlreichen möglichen Stellschrauben, um die laufenden Kosten anzupassen.

Stärken – Die einzelnen Stabstellen in der sehr weitmaschigen Angebotsstruktur sind professionell besetzt.

Der Markt

Analysiert man die verschiedensten wirtschaftlichen Parameter, steht der Anleger – speziell in Deutschland – vor einer schweren Herausforderung: Er sieht sich konfrontiert mit einer langanhaltenden Niedrigzinsphase, einem zunehmenden wirtschaftlichen Abschwung hierzulande, Massenentlassungen und massiv steigenden Steuern und Abgaben bei einer sehr hohen Realinflation. Hier gilt es Investitionen zu finden, die nicht nur Werterhalt, sondern auch eine reale Chance auf Rendite bieten. Dazu ist eine kurze Laufzeit der Einzelinvestments wichtig, um auf umwälzende Veränderungen, die sich am Horizont abzeichnen, reagieren zu können.

Generell wird ein Anleger an Sachwerten nicht vorbeikommen. Nur hier bietet sich die Chance auf Werterhalt. Sucht der Investor die Chance auf Rendite, landet er, quasi zwangsläufig, bei der Immobilie.

Die Wertschöpfungskette im Immobiliensektor ist vielgliedrig: Sie beginnt bei der Entwicklung vom Acker- zum Bauland, umfaßt die Stufen Projektentwicklung, Umsetzung, Vermarktung und Verkauf sowie Verwaltung, Restrukturierung oder Modernisierung. Für das vorliegende Konzept sollen primär Projektentwicklungen und Restrukturierungen gewählt werden. Der Hauptfokus liegt dabei auf Mikroappartements, die dem aktuellen Zeitgeist in Großstädten entsprechen. Nur so wird das Wohnen für Alleinlebende in den Metropolen erschwinglich. Bekannt sind derartige Entwicklungen aus Hongkong, wo der Einzelne gerne auch nur einen Bettwürfel zum Schlafen mieten kann, der durchschnittliche Wohnraum per capita liegt bei 15 qm. Entsprechend hoch ist die Gewinnspanne für die Entwickler und Bauträger derartiger Projekte. Die Tendenz, in einer winzigen Wohnung zu leben, um virtuell Freiräume zu suchen, scheint mehr und mehr Großstädter anzusprechen. Auf jeden Fall sieht sich der deutsche Immobilienmarkt grundsätzlich und zunehmend mit einer massiven Überhitzung konfrontiert. Stichwörter mögen hier sein «Mietpreisbremse» und «Niedrigzinsen bei Immobilienkrediten». Die Preise für Immobilien sind in den deutschen Metropolen auf breiter Front in den letzten Jahren quasi explodiert – Wohnraum wird für viele Menschen zunehmend zu einer Belastung. Die massive Verstädterung sowie die rasant steigende Nachfrage nach Wohnraum durch Wirtschaftsflüchtlinge speziell in den Metropolen sorgen langfristig für einen weiter stabilen Nachfragemarkt. Entsprechend ist das Marktumfeld für das – auf den qm sehr teure, absolut gesehen aber günstige – Mikrowohnen als sehr gut zu bewerten.

Wie bei allen Immobilienentwicklungen gilt auch hier, daß ein Projektpartner über eine umfassende Expertise in diesem Nischenmarkt verfügen muß. Die unterschiedlichen Metropolregionen Deutschlands weisen unterschiedliche Usancen auf. Nicht zuletzt herrscht in den einzelnen Städten unterschiedliches Bau- und Zulassungsrecht.

Stärken – Hochattraktiver exklusiver Markt mit exzellenten Renditechancen, wenn der entsprechende Zugang vorhanden ist.

Der Partner / Die Auswahlkriterien

Verantwortlicher für das Investmentkonzept ist Steffen Hipp ein Fachmann für den Bereich Immobilienprojektentwicklungen: Über mehrere Unternehmen der United-Investors-Gruppe – er verantwortet auch den Vertrieb und agiert als externer Berater – nimmt er maßgeblich Einfluß auf die operative Umsetzung des Fondskonzepts. Dank seiner Arbeitshistorie unter anderem für einen deutschen Mikroappartemententwickler (März 2016 bis Juni 2017) besteht eine interessante Schnittmenge zu einem Unternehmen, das, laut Internetrecherche, störungsfrei sehr erfolgreich im Zielmarkt arbeitet. Ganz offensichtlich besteht eine hohe Abhängigkeit – aus Fonds- und Anlegersicht – von der Einzelperson Steffen Hipp (Schlüsselpersonenrisiko) und möglichen weiteren externen Projektpartnern. Wie bei allen spezialisierten Bauträgerprojekten bewegt sich das Fondskonzept in einem Marktumfeld, das nur auf Basis enger und vertrauensvoller Kontakte funktionieren kann. Hipp zielt in erster Linie auf Mikroappartementprojekte ab, die «problematisch» sind, die also über einer reinen Verwaltung auch aktiver Problemlösung bedürfen. Dadurch ergibt sich eine mögliche projektimmanente Rendite. Gleichzeitig muß die Kompetenz der Verantwortlichen ungleich höher sein. Die Projekterfahrung von Steffen Hipp in diesem speziellen Bereich ist, nach eigenen Schilderungen, umfassend, das Netzwerk zu möglichen Projektentwicklern geknüpft. Die ersten möglichen Projekte sollen bereits vorverhandelt sein.

Verantwortliche für die tatsächliche Umsetzung des Investmentkonzepts ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft die Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH. Diese kann, über die Xolaris-Gruppe und qua Vita der Entscheidungsträger auf allen Ebenen, einen umfangreichen Erfahrungsschatz im Bereich Strukturieren, Verwalten und Leiten geschlossener Fonds vorweisen. Damit sollte sich eine gut funktionierende Synergie aus den verschiedenen Verantwortungsbereichen ergeben.

Schwächen – Ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Schlüssiges Konzept aus einander ergänzenden Kompetenzbereichen.

Das Konzept

Das Fondskapital wird deutschlandweit in den Top-7-Metropolregionen und großen Universitäts- und Fachhochschulstandorten Immobilienprojektentwicklungen, vor allem aus dem Bereich Mikroappartements, investiert. Die Entscheidungsträger der Anbieterin und der verbundenen Unternehmen können eine umfangreiche Expertise im Fondsbereich vorweisen. Für den Bereich Immobilieninvestments besteht eine Schnittstelle zu professionellen Partnern. Das Fondsvolumen liegt bei ambitionierten € 100 Mio. Auch wenn es sich um das Erstlingswerk (im Publikumsbereich) der Anbietergruppe handelt, dürften die Verantwortlichen einen ausreichenden Zugang zur Vertriebswelt besitzen, um das Volumen (weitgehend) zu plazieren.

Der Anleger erhält bevorrechtigt eine Grundrendite von 7 % p. a. (IRR). Erst ab dieser Grundrendite (Rückzahlung der Einlage an den Anleger ohne Agio) ist der Initiator nachrangig mit bis zu 50 % am Gewinn beteiligt. Beide Werte fallen hoch aus: Die Gewinnbeteiligungsschwelle zeigt, wie hoch die vom Anbieter erwartete Rendite der Zielinvestments ist (jenseits 10 % p. a.), gleichzeitig erwartet der Anbieter einen egalitären Anteil an den Mehrgewinnen.

Der Investitionsgrad liegt bei augenscheinlich niedrigen 84,85 % (incl. Agio). Im Konzept ist ein Budget von über € 6,7 Mio. für laufende Kosten bis 2023 vorgesehen und fließt nicht in die Investition ein. Die Weichkosten fallen mit 19,85 % (incl. Agio und Rücklage für laufende Kosten bis 2023) hoch aus. Die laufenden Kosten für die Verwaltung, Transaktionen und ähnliches liegen bei rund 2,55 % des jährlichen Nettoinventarwerts. Da das Fondskonzept tatsächlich auf einer aktiven Selektion und Verwaltung der Zielinvestments aufbaut, halte ich die laufenden Kosten für angemessen.

Unter dem Strich kann die Rechnung für den Anleger, dank der hohen möglichen Projektrenditen, aufgehen.

Die hohen zu erwartenden Projektrenditen und die sehr kurzen Einzelprojektlaufzeiten, zusammen mit einer gegebenenfalls möglichen Reinvestition, ergeben ein positives Chancen-Risiko-Verhältnis, trotz der hohen Kostenquote.

Schwächen – Ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Attraktives Marktumfeld. Hohe mögliche Renditen bei gleichzeitig positiven Risikoprofil, falls ein diversifiziertes Portefeuille aufgebaut wird. Kurze Projektlaufzeiten sorgen für ein ausgewogenes Risikoprofil während der Fondslaufzeit.

Die Zielgruppe

Per definitionem zielen Projektentwicklungskonzepte in aller Regel auf erfahrene Anleger ab, die bei einer überschaubaren Laufzeit eine hohe Risikoprämie erwarten. Das vorliegende Angebot paßt augenscheinlich in dieses Raster, dank einer hohen möglichen Projektrendite und, auf Grund eines sehr hohen Emissionsvolumens und eines breiten Investmentportefeuilles. Gleichzeitig besteht ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko bezüglich der Auswahl der Zielinvestments. Dessen muß sich auch der erfahrene Anleger bewußt sein.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Projektentwicklungen Deutschland“ der Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, Hamburg, für einwandfrei. Das Konzept ist an sich professionell aufgestellt, die Verantwortlichen beherrschen das Strukturieren, Verwalten und den Vertrieb derartiger Konzepte. Die Expertise für die Auswahl und tatsächliche Monetisierung der Zielinvestments liegt in Händen eines einzelnen Experten, der über ein weites Netzwerk möglicher Projektentwickler verfügt. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.