Investmentanalyse vom 19.11.2019

Degag – Wohninvest 8

Die Degag-Gruppe offeriert mit der vorliegenden Emission das größte Genußrechtsvolumen ihrer Unternehmensgeschichte. Dies spricht für eine hohe Marktakzeptanz der Marke, dank der tadellosen Historie und der vorbildlichen Expertise im Haus.

Die Anbieterin

Die Degag Deutsche Grundbesitz AG, Hannover, legt über ihre Tochter Degag WI8 GmbH ein weiteres Genußrecht auf, bis dato die achte Emission. Geschäftsführer und Gesellschafter der Degag-Gruppe sind zu gleichen Teilen Birger Dehne und Dragana Ruge (aka Krüger). Hinter beiden stehen offensichtlich mehrere Generationen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Dank der Familienstrukturen unterscheidet sich der Investitionsansatz der Degag-Gruppe von dem anderer Projektentwickler: Die erworbenen Immobilien verbleiben in aller Regel im Konzernportefeuille mit einer sehr langfristigen Halteperspektive. Die beiden Unternehmensleiter sind, entsprechend der Familientradition, ausgebildete und erfahrene Immobilienfachleute.

Die Degag-Gruppe deckt neben der Projektentwicklung – Einkauf und Renovierung – auch die Objekt- und Hausverwaltung selbst ab. Ende 2017 war die Unternehmensgruppe Eigentümerin von über 7.000 Wohneinheiten und 57 Gewerbeeinheiten an 72 Standorten in einem Radius von 200 km um Hannover.

Die Degag AG wurde 2009 gegründet, das eingezahlte Stammkapital beträgt seit Ende 2013 € 5,05 Mio. Die vorliegenden Bilanzen (bis incl. 2017) der AG und ihrer Mutter – der Dehne & Krüger Holding GmbH, ebenfalls Hannover – legen Zeugnis von wirtschaftlich gesunden Unternehmen ab. Einer Bilanzsumme von (Ende 2017) € 502 Mio. stehen langfristige Verbindlichkeiten von rund € 374 Mio. gegenüber.

Die Degag AG hat eine umfassende harte Patronatserklärung für die Emittentin erklärt. Diese Erklärung gilt für sämtliche Emissionen seit 2016, auch für die über andere Konzerntöchter durchgeführten Offerten. Außerdem erklärten die beiden Gesellschafter im August 2012 einen Rangrücktritt gegenüber den Genußrechtsinhabern.

Die Kostengestaltung der Anbieterin ist außergewöhnlich partnerschaftlich gestaltet, so fließt beispielsweise kein Geschäftsführer- / Vorstandsgehalt. Die beiden Unternehmensleiter werden über ihre Gewinnanteile an der Holding und der AG entlohnt.

Das Gesamtvolumen der bisherigen Emissionen liegt bis Ende 2018 bei € 141,3 Mio. Alleine 2017/18 wurden € 50 Mio. eingesammelt, das Unternehmen befindet sich damit auf einem starken Wachstumskurs. Parallel zum vorliegenden Angebot emittiert die Degag-Gruppe auch Einzelinvestments über Schwarmfinanzierungsplattformen.

Laut Internet liegen keine Störungen der Zahlungsverpflichtungen vor. Bis dato wurden 3 Serien (€ 17 Mio.) zum größten Teil laufzeitabhängig zurückgezahlt. Die Wiederanlagequote soll bei 60 % liegen, die durchschnittliche Laufzeit der Verträge bei 7 Jahren, die durchschnittliche Zeichnungssumme bei € 30.000.

Aktuell (Stand 12/2017) betreut die Degag-Gruppe einen Immobilienbestand im Wert von rund € 474 Mio. (Vorjahr € 395 Mio.), der für durchschnittlich unter € 500 / qm erworben wurde. Im Vorjahr lag der Durchschnittspreis noch bei rund € 400 / qm, hier zeigt sich die ausgeprägte Marktdynamik. Die stillen Reserven, die sich aus diesem niedrigen Einkaufswert ergeben, sind offensichtlich.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieterzeitnah.

Stärken – Seit Jahrzehnten im Zielmarkt etablierte Entscheiderfamilien. Makellose Historie. Erfahrener und etablierter Nischenanbieter mit regionaler Konzentration. Sehr hohe stille Reserven aus dem Immobilienbestand.

Das Marktumfeld

Analysiert man die verschiedensten wirtschaftlichen Parameter, steht der Anleger – speziell in Deutschland – vor einer schweren Herausforderung: Er sieht sich konfrontiert mit einer langanhaltenden Niedrigzinsphase, einem zunehmenden wirtschaftlichen Abschwung hierzulande, Massenentlassungen und massiv steigenden Steuern und Abgaben bei einer sehr hohen Realinflation. Hier gilt es Investitionen zu finden, die nicht nur Werterhalt, sondern auch eine reale Chance auf Rendite bieten. Dazu ist eine kurze Laufzeit der Einzelinvestments wichtig, um auf umwälzende Veränderungen, die sich am Horizont abzeichnen, reagieren zu können.

Generell wird ein Anleger an Sachwerten nicht vorbeikommen. Nur hier bietet sich die Chance auf Werterhalt. Sucht der Investor die Chance auf Rendite, landet er, quasi zwangsläufig, bei der Immobilie.

Die Wertschöpfungskette im Immobiliensektor ist vielgliedrig: Sie beginnt bei der Entwicklung vom Acker- zum Bauland, umfaßt die Stufen Projektentwicklung, Umsetzung, Vermarktung und Verkauf sowie Verwaltung, Restrukturierung oder Modernisierung. Die Degag investiert das Anlegerkapital in einen opportunistischen Arbeitsschritt: Dabei werden Objekte ausgewählt, die aktuell nur suboptimale Leistung erbringen. Meist liegt dies an einer schlechten Leistung der Verwaltung vor Ort, einem Investitionsstau oder einer fehlerhaften Positionierung oder Vermarktung. Der Vorteil für den Käufer liegt auf der Hand: Er übernimmt eine bestehende Immobilie, die damit gut evaluierbar ist, für einen Minderpreis – dieser berechnet sich auf Basis der bestehenden Vermietungsquote. Anschließend wird das Objektpotential aktiviert; dies kann mittels einer gestrafften Vermietung, Modernisierung, einer baulichen Erweiterung oder ähnlicher professioneller Maßnahmen erfolgen. Derartige Maßnahmen sind keinerlei Zauberei, bedingen in jedem Fall nur ein außerordentliches Maß an professionellem Vorgehen. Die Degag selbst beweist dank eines großen konzerneigenen Portefeuilles eine sehr hohe Eigenkompetenz in der Akquise und dem anschließenden Aufwerten derartiger Wohnobjekte. Nach der professionellen Restrukturierung könnten derartige Projekte in aller Regel schnell weiterveräußert werden an institutionelle Investoren – die Degag geht einen anderen Weg: Sie übernimmt die Objekte in die langfristige Eigenverwaltung und generiert laufende Einnahmen aus den Mieterträgen. Durch die damit entstehenden stillen Reserven wächst über die Jahre ein beachtlicher Risikopuffer; dieser wiederum macht die ausgelobte Patronatserklärung so werthaltig.

Stärken – Exzellentes Marktumfeld, das einem professionellen Investor sehr attraktive Profite ermöglicht.

Die Investitionsstrategie

Das Nettokapital aus der Emission soll, in aller Regel als Darlehen, in Immobilienprojekte der verschiedenen Konzernunternehmen fließen. Grundsätzlich handelt es sich in jedem Fall um Wohnimmobilien (mindestens jeweils 8 Wohneinheiten), die über die konzerneigene Vermietabteilung in den Markt gebracht werden. Die bisherigen Projekte laufen aus Käufersicht bis dato offenkundig problem- und beschwerdefrei. Die Degag investiert, nach eigener Aussage, ausschließlich in Wohnprojekte in der weiteren Umgebung von Hannover (auch anliegende Bundesländer), die persönlich von der Zentrale aus betreut werden können. Der Einkaufspreis soll maximal € 650 / qm betragen. Laut Bilanz liegt der aktuelle durchschnittliche Einkaufspreis mit rund € 500 / qm deutlich unter dieser Vorgabe.

Die einzelnen Zielobjekte liegen im Bereich weniger 100 tausend bis rund € 7 Mio. Bei diesen Parametern sollte das geplante Emissionsvolumen dank einer Vielzahl möglicher Zielinvestments umsetzbar sein. Da zudem verschiedene Projektgesellschaften finanziert werden sollen, würde bei einem Ausfall der Rest der Investitionssumme nicht infiziert. Das als Eigenkapital fungierende Genußrechtskapital wird im ersten Projektschritt investiert: Nach Vorliegen eines externen Wertgutachtens werden Wohnimmobilien mit deutlichem Wertsteigerungspotential erworben. Nach einem massiv gestiegenen Immobilienwert durch substanzbildende Revitalisierungsmaßnahmen (Ziel ist in jedem Fall die Vollauslastung) – dieser Arbeitsschritt benötigt in der Regel 18 bis 24 Monate – erfolgt ein weiteres Wertgutachten. Dieses dient dann als Verhandlungsbasis für eine Endfinanzierung durch eine Bank. Die Zinshöhe derartiger Bankdarlehen, die das voll vermietete Objekt finanzieren, liegt bei rund 2% p. a. Das Genußrechtskapital kommt frei und kann in den nächsten Investitionszyklus fließen. Aus der geplanten Einzelprojektrendite von bis zu 12 % p. a., die erfahrungsgemäß sehr konservativ ist, sollte die Verzinsung der Darlehen problemlos darstellbar sein. Zumal über die mögliche Laufzeit von 5 oder 10 Jahren mehrere Projektzyklen möglich sind.

Stärken – Zielunternehmen ist sehr etabliert im Zielmarkt und kann eine lange Referenzliste sowie umfangreiche geplante Projekte vorlegen. Exzellenter durchschnittlicher Einkaufspreis von unter € 500 / qm über Gesamtportefeuille. Kombination aus Restrukturierung und anschließender Eigenverwaltung läßt ein vielschichtiges Objektportefeuille mit überzeugender Risikostruktur wachsen.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als festverzinsliches Genußrecht an die Degag WI8 GmbH, Hannover, vergeben und ist damit unmittelbar vom Unternehmenserfolg abhängig. Da das Darlehen als Eigenkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall nachrangig zu behandeln.

Die Konzernmutter und Kapitalverwendende, die Degag Deutsche Grundbesitz AG, weist ein großes Stammkapital von € 5,05 Mio. auf. Die Gewinnrücklagen lagen Ende 2017 bei rund € 107 Mio. Dies ist umso wichtiger, da die AG als Konzernmutter eine unbeschränkte und umfassende Patronatserklärung zugunsten der Emittentin abgegeben hat. Angesichts des Emissionsvolumens von € 200 Mio. scheint die Erklärung ausreichend. Das zur Vorgängeremission (€ 50 Mio.) deutlich gestiegene Volumen bezeugt für mich zum einen die hohe Marktakzeptanz der Marke Degag, zum anderen den hohen Bedarf an derartigen Angeboten.

Die Degag-Gruppe kann auf eine generationenalte Erfahrung im Immobiliensektor mit entsprechenden Netzwerken zurückblicken und zugreifen. Dem Vernehmen nach sollen die Gesellschafterfamilien selbst mit mindestens € 11 Mio. in die Projekte der Gruppe investiert sein. Außerdem liegt ein notariell beglaubigter Rangrücktritt beider Gesellschafter gegenüber den Anlegern vor.

Die anfänglichen Weichkosten liegen bei sehr guten 11 %, ein Agio wird nicht erhoben. Die Einzelinvestments der Zielgesellschaft sollen mit über 12 % p. a. rechnen, was angesichts der Marktlage und der Konzernerfahrung problemlos möglich sein sollte. Die Anlagequote des Genußrechts aus Sicht der Investoren liegt unter dem Strich bei 100 %, der Anleger erhält seine Verzinsung auf die volle Höhe seiner Einlage.

Stärken – Erfahrenes Zielunternehmen mit einer generationenlangen Expertise. Straff organisierter und etablierter Konzern mit einer umfangreichen Leistungsbilanz. Kaufen-und-Halten-Strategie sorgt für sehr hohe stille Reserven, damit für ein ausgeprägtes Schutzpolster. Harte Patronatserklärung durch die Gruppen-Mutter. Sehr überzeugendes Risiko-Profil.

Die Zielgruppe

Genußrechte beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller, beim vorliegenden Fall allerdings vor den Gesellschaftern der Emittentin. Die hohen Gewinnrücklagen bieten ein hohes Maß an Sicherheit, ebenso die ausgeprägten stillen Reserven des konzerneigenen Immobilienbestandes. Die Anbieterin ist sehr etabliert in ihrem Zielmarkt. Ganz offensichtlich trifft „altes Geld“ auf eine vermögende Klientel, die meist über Vermögensverwalter akquiriert wird. Die Risikoprämie fällt vergleichsweise hoch aus, der Zielmarkt und die Historie des Anbieters sorgen für ein überzeugendes Chancen-Risiko-Profil.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Wohninvest 8“ der Degag Kapital GmbH, Hannover, für ausgezeichnet. Der Anbieterkonzern kann eine überzeugende Leistungsbilanz vorweisen. Breit gefächerter Investitionsansatz sorgt für ein überzeugendes Risikoprofil. Patronatserklärung ist durch hohe stille Reserven und eine massive Gewinnrücklage abgedeckt. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1).