Investmentanalyse vom 26.03.2021

KerVita Pflegeimmobilien Deutschland I

Der etablierte Betreiber KerVita will über die vorliegende Emission seinen Wachstumskurs vorsetzen. Das Marktumfeld ist sehr attraktiv, KerVita deckt die Entwicklungskette der Immobilien selbst ab. Unter dem Strich ein konservatives Konzept mit ansprechendem Chancen-Risiko-Verhältnis.

Der Initiator

Die familiengeführte KerVita-Unternehmensgruppe, Hamburg, hat sich seit 2005 bis heute in der Region Norddeutschland als Entwickler und Betreiber von Pflegeeinrichtungen etabliert. Heute werden Heime an 18 Standorten mit rund 2.000 Plätzen und mehr als 1.600 Mitarbeitern verantwortet. Die Bilanzen der einzelnen Unternehmen sprechen von einem gesunden und finanzstarken Konzern. KerVita verantwortet auch die Entwicklung der eigenen Immobilien über die eigene Projektentwicklungs GmbH und erzeugt damit für den Konzern eine zusätzliche Wertschöpfungsquelle. Der Bestand an eigenentwickelten Immobilien ergibt im Laufe der Jahre sehr hohe stille Reserven, solange die Immobilienpreise stabil bleiben.

Anbieterin der vorliegenden Beteiligung ist die Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, München. Mutter ist die eigentümergeführte Xolaris AG, Liechtenstein. Diese ist Teil des weitmaschigen Xolaris-Firmennetzwerks. Hauptverantwortlicher hinter der Xolaris ist Stefan Klaile, den ich seit 2007 persönlich kenne. Klaile ist ein exzellenter Kenner der Fondsbranche und hat viele unterschiedliche Projekte (in)direkt mitverantwortet. Er kennt sämtliche Usancen der Fondsbranche und verfolgt sehr ambitionierte Ziele, die auch internationale Emissionen in UK und Asien beinhalten. So ist die Xolaris-Gruppe der erste deutsche Markteilnehmer, der, nach Erhalt der entsprechenden Lizenz im November 2020, über den Marktplatz Liechtenstein Fonds emittiert.

Einer der Aufsichtsräte der Anbieterin, Thomas Soltau, ist Vorstandsvorsitzender der Wallstreet:online Capital AG, eines virtuellen Fondsvermittlers mit aktuell über € 750 Mio. unter Verwaltung. Damit wäre in meinen Augen auch die Frage nach dem möglichen erfolgreichen Vertrieb des vorliegenden Erstlingswerks (im Publikumsbereich) geklärt. Weitere Verantwortungsträger im Unternehmensgeflecht können ebenfalls eine langjährige Berufserfahrung unter anderem als Vertriebsleiter verschiedener Emittenten vorweisen, damit kann das angestrebte Volumen durchaus plazierbar sein.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator nur oberflächlich.

Stärken – Die Fachkompetenz für die Umsetzung des Fondskonzept ist zweifelsohne vorhanden. Die unterschiedlichen Projektpartner ergänzen einander sehr gut.

Der Markt

Der Bedarf an Pflegeheimen in sämtlichen Regionen ist angesichts des Pflegenotstands allgemein bekannt. Der Pflegemarkt ist ein ausgesprochener Wachstumsmarkt mit einem notwendigen Investitionsvolumen von über € 80 Mrd. in den kommenden 20 Jahren. Bis zum Jahre 2030 soll ein Defizit an 550.000 Plätzen bestehen. Für Investoren ist damit ein sehr gutes Umfeld gegeben. Dank der Sozialgesetzgebung erhalten Betreiber Fördermittel für den Unterhalt der Pflegeeinrichtungen. Damit ist das Betreiberrisiko niedriger als bei anderen Immobilien auf dem freien Markt. Bei einer Risikoverteilung über mehrere neuwertige Objekte, die in Eigenverantwortung entwickelt und komplett von der als Betreiber etablierten Emittentin verantwortet werden, ergibt sich für Investoren ein gutes Chancen-Risiko-Profil. Der langfristig steigende Bedarf an Pflegeplätzen ermöglicht langfristige Verträge, die wiederum gut planbare Einnahmen ermöglichen. Die stillen Reserven aus den Objekten, die im Eigenbestand gehalten werden, sichern den Konzern über den laufenden Betrieb hinaus ab.

Stärken – Attraktives Marktumfeld, das für gepflegte Objekte vernünftige Rahmenbedingungen bietet.

Das Konzept

Der Fonds investiert über mindestens 3 Zielgesellschaften in die Errichtung und den anschließenden Betrieb von konzerneigenen Pflegeeinrichtungen in Norddeutschland. Der Betreiber ist etabliert und kann eine Historie aus 18 erfolgreich bewirtschafteten Häusern vorweisen. Der Anleger soll eine Rendite von über 5 % p. a. (vor Steuern) erwarten dürfen. Die geplanten jährlichen Ausschüttungen liegen bei 4,5 %. Das Konzept ist auf Fondsebene ohne Fremdkapital konzipiert, auf Ebene der Projektgesellschaften werden üblicherweise Bankdarlehen eingesetzt.

Die Weichkosten fallen mit 13,3 % (incl. Agio) für einen Objektentwicklungsfonds mit anschließender Bewirtschaftung gut aus. Die laufenden Kosten sind mit rund 1,19 % p. a. sehr niedrig. Die Konzeption ist konservativ gestrickt, die Planungssicherheit sehr hoch. Positiv sind die Rücklagen für die laufenden Kosten bis Ende 2021, die extra ausgewiesen sind. Im Normalfall fehlt ein derartiger Ausweis, auch wenn ein Fonds naturgemäß in den ersten beiden Jahren kaum die notwendigen Rückflüsse für den Ausgleich laufender Kosten erwirtschaften kann. Ab Ende 2022 sollen die ersten Zielobjekte in den Betrieb gehen und wirtschaftlichen Ertrag generieren.

Unter dem Strich ergibt sich ein gutes Chancen-Risiko-Profil, was sich auch an der Initiatorbeteiligung ablesen läßt: Dieser ist mit bis zu 20 % an den Mehreinnahmen über der rechnerischen Verzinsung des Anlegerkapitals von 4,5 % p. a. beteiligt. Für den Anleger stellt das Angebot ein Basisinvestment dar, das wenig Raum für negative Überraschungen bietet. Sollte das Marktumfeld mittelfristig vergleichsweise stabil bleiben – auch aktuell gibt es keinerlei Anzeichen, die daran Zweifel aufkommen lassen –, so sollte die Fondskalkulation aufgehen.

Schwächen – Erstlingswerk, das seine Feuertaufe noch erleben muß.

Stärken – Sehr positives Marktumfeld mit gut planbaren Zahlungsströmen und einer hohen Krisenresistenz. Initiator ist in seinem Nischenmarkt seit Jahren etabliert und kann sehr gute Zahlen vorweisen. Konservative Prognosen mit einer hohen Planerfüllungswahrscheinlichkeit. Emittentin ist am Mehrertrag über eine Vorzugsrendite für die Anleger beteiligt, was für eine hohe Leistungsmotivation sorgt.

Die Zielgruppe

Investitionen in Pflegeeinrichtungen bieten generell solide planbare Eckparameter, solange der Projektentwickler und die Betreibergesellschaft etabliert sind und auf gesunden finanziellen Füßen stehen. Dies ist beim vorliegenden Angebot der Fall, auch sind die sonstigen eingebundenen Partner in ihrem jeweiligen Fach erprobte Fachleute. Alles in allem ergibt sich daraus ein Basisinvestment, das konservativ ist. Gleichzeitig existiert ein Mehrertragspotential aus dem geplanten Verkauf der Immobilien zum Fondslaufzeitende, an dem der Emittent mitverdient.

Summa summarum

halte ich das Angebot „KerVita Pflegeimmobilien Deutschland I“ der Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, München, für einwandfrei. Das Fondskonzept ist gelungen und sauber gestaltet. Es handelt sich damit um ein Basisinvestment. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).