Investmentanalyse vom 21.02.2022

Vivat Investment „Invest 27“ bis „Invest 47“

Nach mehreren Jahren Pause legt die Kemptener Unternehmensgruppe um die Multitalent AG wieder einen Ratensparer für Kleinanleger auf. Zwischenzeitlich ist die Gruppe als Entwickler für Immobilienprojekte deutschlandweit etabliert. Das Konzept bietet unterschiedliche Laufzeiten bei gleichbleibender Verzinsung.

Die Anbieterin

Die VIVAT Investment GmbH, Kempten, wurde im März 2021 gegründet. Sie ist ein Unternehmen der weitverzweigten Vivat-Gruppe, die in ihren Anfängen bis 2012 zurückreicht. Waldemar Hartung ist Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Emissionsgesellschaften der Vivat-Gruppe.

Die Vivat-Gruppe emittiert seit 2012 Vermögensanlagen und Anleihen. Bis heute laufen die Emissionen problemlos, 2020 wurden rund € 12,2 Mio. Zinsen und Kapital ausbezahlt.

Mit 883 Neuverträgen (gesamt 4.352) wurde der Gesamtumsatz 2020 um rund € 52 Mio. auf € 185,5 Mio. gesteigert. Der Kapitalzufluß lag bei € 45,2 Mio.

Ende 2020 wiesen die Konten der Vivat-Gruppe, laut Projektliste, einen Stand von € 43,5 Mio. auf. Das zunehmende Marktgewicht der Unternehmensgruppe läßt sich auch an den wachsenden Ticketgrößen der jeweiligen Einzelinvestments ablesen.

Die Unternehmensgruppe ist professionell aufgestellt, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt. Ich selbst kenne Waldemar Hartung seit Ende 2016. Bis heute hat er sich stets als zuverlässig und gewissenhaft erwiesen, in jeder Detailfrage im Rahmen der Analyse und darüber hinaus. Die Werthaltigkeit der getätigten Zielinvestments wurde mir über externe Gutachten nachgewiesen. In jedem Fall stimmten die in den Unterlagen ausgewiesenen geplanten Projektrückflüsse mit den gutachterlich bestätigten zu erwartenden Kaufsummen überein.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Anbieterin ist sehr vertriebsstark, die Unternehmensgruppe steht finanziell auf gesunden Füßen. Die Projektgüte des aktuellen Portefeuilles ist gutachterlich untermauert.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil soll in physisches Gold investiert werden. Gold dient dabei als reine Absicherung, eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Aktuell hält die Vivat-Unternehmensgruppe, nach eigenen Aussagen, 60,6 kg an physischem Gold, das in Liechtenstein eingelagert ist. Der heutige Wert liegt bei rund € 3,2 Mio., Tendenz steigend.

Bei den Immobilienprojekten fährt die Vivat-Gruppe zwei Investitionsschienen: Einige Projekte werden komplett in Eigenverantwortung umgesetzt. Die Bandbreite der Projektvolumina hat sich hierbei weiter gespreizt: Aktuell liegt sie zwischen € 125.000 und € 8,5 Mio. Dies ist ungewöhnlich, da die Projektbetreuung generell gleich intensiv ist, unabhängig vom Volumen. Laut Anbieterin soll kein Mangel an möglichen Investitionsprojekten bestehen, diese würden in der Regel Anfang bzw. Ende des jeweiligen Jahres umgesetzt. Wegen der Covid-19-Pause hatte sich wohl ein Investitionsstau ergeben, der aktuell abgebaut wird.

Bei weiteren Projekten fungiert die Vivat-Gruppe als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Beispielsweise wurde bei einem Projekt in Magdeburg ein Einzelticket von € 2,7 Mio. bei einem Gesamtvolumen von € 49 Mio. gezogen. Eine derartige Co-Investoren-Strategie bezeugt für mich die hervorragenden gewachsenen Netzwerke der Vivat-Gruppe.

Für die im „Aktivitätenbericht 2020” ausgewiesenen 38 Projekte wird ein Gesamterlös von € 187,8 Mio. prognostiziert. Das investierte Eigenkapital lag bei € 82,4 Mio., teilweise wurde noch Fremdkapital aufgenommen. Die Fremdkapitalquote soll, für alle Projekte, bei rund 40 % liegen. Laut Anbieterin soll Fremdkapital vor allem in der Vermietungsphase eingesetzt werden; die durch Eigenkapital erfolgte Projektfinanzierung wird durch Bankdarlehen abgelöst. Die Investments laufen teils seit 2014, bis dato wurde kein einziges Negativergebnis erzielt.

Die (Teil-)Rückflüsse bei 14 komplett oder teils abgeschlossenen Projekten (Stand Mitte 2021) liegen in jedem Fall höher als das Initialinvestment.

Da der Anleger keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen. Auch im derzeit ausgesprochen positiven Investitionsumfeld ist es dennoch eine Kunst, lukrative Objekte zu finden. Waldemar Hartung als alleiniger Verantwortungsträger der Emittentin kann über die letzten 7 Jahre entsprechende Projekte nachweisen. In jedem Fall müssen vor Objektankauf entsprechende Gutachten in Auftrag gegeben werden. Die vorliegenden Gutachten zum aktuellen Portefeuille bestätigten durch die Bank eine hohe Objektgüte und ein hohes Gewinnpotential. Der steigende Inflationsdruck und die weiter hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien geben dem Anlagekonzept der Anbieterin eine stabile Basis.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich durch externe Gutachter evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung. Gewachsene Partnerstrukturen ermöglichen den Zugang zu hochattraktiven Co-Investments. Für jedes Zielinvestment werden vor Einkauf Wertgutachten erstellt.

Das Konzept

Eine Namensschuldverschreibung ist ein klassisches Fremdkapitalinstrument. Sie berechtigt nicht zur Teilnahme an Gesellschafterversammlungen und sie ist vergleichbar mit einer stillen Beteiligung. Dafür erhält der Anleger eine Basisverzinsung, ohne weitere Gewinnbeteiligung. Bei jedem Angebot muß ein Kapitalgeber prüfen, ob das Verhältnis Risiko / Zins angemessen ist. Dabei muß das jeweilige Angebot mit den möglichen Zinsen am allgemeinen Kapitalmarkt über die gleiche Laufzeit verglichen werden. Die Kapitalnehmerin ist eine Neugründung, damit ist das Unternehmensrisiko per definitionem hoch. Da das Kapital vertragsgebunden kurz- und mittelfristig in Immobilienprojektentwicklungen investiert werden soll, ist die zu erwartende Substanzquote hoch.

Anleger können ihren Vertrag während der Laufzeit nicht kündigen bzw. ab einer Soll-Laufzeit von über 6 Jahren eine Teilkündigung durchführen (maximal 30 % der eingezahlten Summe).

Die anfänglichen Weichkosten fallen mit 18 % (incl. Agio) unverändert hoch aus, die Vertriebsprovisionen sind auft 13 % gesunken. Die laufenden Kosten auf Verwaltungsebene sind augenscheinlich moderat, allerdings könnte, wie in den vorherigen Emissionsanalysen geschrieben, der Einzelgesellschafter die Kostenschraube nach Belieben anziehen. Da die Zinsen für das Darlehen an die Anleger endfällig bezahlt werden müssen, kann die Anbieterin in der möglichen langen Laufzeit mehrere Projektzyklen abschließen. Sollte sich der Immobilienmarkt in Deutschland weiter stabil entwickeln und die Unternehmensgruppe die Projektqualität halten können, dürfte sich das Anlegerkapital über die lange geplante Laufzeit problemlos wieder einspielen.

Schwächen – Einzelgesellschafter kann ohne Aufsicht oder Kontrolle handeln, auch zum offensichtlichen Nachteil des Anlegerkapitals.

Stärken – Kurze Projektlaufzeiten sorgen für mehrere Investitionszyklen während der Angebotslaufzeit. Erfahrener Anbieter.

Die Zielgruppe

Das über die österreichischen Zulassungsbehörden genehmigte Angebot ist für Privatanleger europaweit konzipiert. Dank der kleinteiligen Ratenhöhe werden mit dem vorliegenden Konzept Kleinanleger angesprochen. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist kurz, dafür kann die Unternehmensgruppe eine stabile Leistung im Bereich Projektentwicklungen vorweisen. Dem Anleger wird, unabhängig vom gewählten Modell, eine konstante Verzinsung von 5 % p. a. angeboten. Diese Verzinsung ist vergleichsweise hoch, betrachtet man marktübliche Angebote. Allerdings muß ein Anleger den Kaufkraftverlust durch eine steigende Inflation über die kommenden Jahre mit einrechnen, wenn er sich für eine Anlage entscheidet.

Summa summarum

halte ich die Angebote „Invest 27“, „Invest 32“, „Invest 37“, „Invest 42“ und „Invest 47“ der VIVAT Investment GmbH, Kempten, für gut. Grundsätzlich hat sich die Anbietergruppe als Projektentwickler etabliert. Die Arbeitsleistung ist stabil, das Umfeld ebenso. Kritisch sehe ich den realen Kaufkraftverlust der Sparsumme bei langfristigen Verträgen durch eine anziehende Inflation. In meinen Augen haben die Angebote eine Bewertung mit „gut“ (2) verdient.