Investmentanalyse vom 09.03.2005

SachsenFonds Zentraleuropa IV

Der Initiator

Hinter der Sachsen-Fonds GmbH, gegründet in 1999, steht die sächsische Landesbank (beteiligt über die EastMerchant GmbH), sowie eine Beteiligung (24,9%) der drei Geschäftsführer Heinrichs, Hinz und Schmidt. Das Geschäftsfeld der SachsenFonds GmbH ist recht groß: Neben Immobilienfonds in Deutschland, den Niederlanden, Österreich, den USA und Tschechien, werden auch Fonds im Bereich Flugzeugleasing, Windkraft und anderen Bereichen aufgelegt. Insgesamt wurde laut Prospekt bisher 37 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 2,545 Mrd. emittiert. Das vorliegende Angebot ist der vierte Fonds mit Immobilien in Zentraleuropa. Bei den bisherigen Fondsangeboten wurden die Prognosen bisher in der Regel eingehalten.

Stärken - Erfahrener Initiator mit bisher sehr vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Der Prospekt

Der nach IDW-S4 verfaßte Prospekt fällt mit 141 relevanten Seiten sehr umfangreich aus. Da das Angebot vier Objekte umfaßt, ist der Umfang akzeptabel. Sämtliche entscheidungsessentiellen Daten sind aufgeführt und verständlich erläutert. Das Vertragswerk ist nahezu lückenlos, alleine bei den Mietverträgen durften von Seiten verschiedener Mieter nicht sämtliche Fakten veröffentlicht werden. Die Aufmachung ist angenehm, die Sprachführung teils etwas schwerfällig. Die grafische Gestaltung ist gut.

Der Standort

Der Makrostandort Tschechien zählt heute noch zu den aufstrebenden Teilnehmern der EU. Die wirtschaftlichen Eckdaten sind exzellent, auch wenn über deren Korrektheit teils begründete Zweifel angebracht sind. So sind die offiziellen Arbeitslosenzahlen nachweislich inkorrekt. Durch eine Ausrichtung auf den europäischen Markt ist die vorhandene technische Infrastruktur sehr gut. Zur Zeit ist Tschechien immer noch für ausländische Unternehmen des Groß- und Mittelstandes als Standort lohnend. Durch die im internationalen Vergleich relativ hohen Mietpreise kann sich hier mittelfristig in meinen Augen jedoch eine Umkehr ergeben. In den Oststaaten ist klar zwischen den wirtschaftlichen Rahmenparametern des Landes an sich und der einzelnen Stadt zu unterscheiden. So ist der Mesostandort Prag immer noch hochinteressant. Durch die Bautätigkeit der letzten Jahre ist hier ein großes Angebot an modernen Bürogebäuden gegeben, das durch den steten Zuzug internationaler Unternehmen genutzt wird. Hier stellt sich die Frage nach einem eventuell entstehenden langfristigen Mietpreisabschwung durch ein Überangebot an Büroflächen. Die Lage Prags im europäischen Kontext ist exzellent. Die überregionale Anbindung per Bahn und Individualverkehr ist ohne Probleme gewährleistet. Der Mikrostandort der vier Büroimmobilien ist hervorragend erschlossen. Durch die Lage in einem geschlossenen Büropark ist die technische Infrastruktur hochmodern. Der Park ist direkt verbunden mit einer Stadtautobahn, der ÖVN ist durch Metro- und Busstationen angeschlossen. Der Standort wird durch eine Erweiterung im Bereich Einzelhandel in naher Zukunft weiter als „autarke Stadt“ entwickelt, was die Attraktivität erhöhen sollte. Laut Gutachten von Jones LaSalle wird der Mikrostandort der vier Immobilien als „exzellent“ eingestuft.

Schwächen - Die langfristige Entwicklung des Makrostandorts ist m.E. zweifelhaft.

Stärken - Exzellenter Mikrostandort.

Die Objekte

Der Fonds investiert in vier Objekte des „Büroparks BB Centrum“. Diese sind in den Jahren 1998 bis 2002 errichtet. Alle vier sind von der Architektur modern. Die unterschiedliche innere technische Ausstattung spiegelt jeweils den heutigen Stand der Technik wider. So ist Gebäude D von der inneren Konzeption flexibler ausgestattet, als beispielsweise Gebäude C. Dennoch entsprechen sämtliche Gebäude den heutigen Erwartungen an eine Büroimmobilie. Sämtliche vorhandenen Großraumflächen können flexibel unterteilt werden. Die Räume sind durch moderne Technik klimatisiert, die infrastrukturelle Ausstattung sollte auf absehbare Zeit den Anforderungen genügen. Vom Äußeren ist das Gebäudeensemble - die vier Gebäude befinden sich jeweils in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander - ansprechend modern. Ein Gutachten von LaSalle weist für die einzelnen Gebäude jeweils Potential zur flexiblen Nutzung aus. Die Gebäude werden als modern bewertet.

Schwächen - Gebäude C weist als ältestes Gebäude im Büropark die kürzesten Mietverträge auf, zudem sind hier als einziges nicht sämtliche Büroflächen vergeben.

Stärken - Moderne Gebäude, gute Ausstattung und Anlage, Objektqualität durch Gutachten bestätigt.

Die Mieter

Zum jetzigen Zeitpunkt sind die Objekte zu rund 97% an 10 Mieter vergeben. Mit Laufzeiten zwischen 5 und 13 Jahren konzentrieren sich auf Gebäude C die Mietverträge mit einer kurzen Restmietlaufzeit. Hier ist auch die einzige Vakanz bei einer Bürofläche gegeben. Das Mietausfallrisiko ist durch eine Rücklage i.H.v. 3% der kalkulierten Mieteinnahmen abgesichert, was überdurchschnittlich ist. Die Prognosen gehen von einer Anschlußvermietung zu den derzeit geltenden Konditionen aus. Dies scheint aus heutiger Sicht etwas gewagt, da die Mieten in Prag zur Zeit vergleichsweise hoch sind. Jones LaSalle geht zwar von weiter steigenden Mieten aus, bei einer internationalen Vergleichbetrachtung steht Prag im oberen Drittel. Ob hier also nicht mittelfristig eher von einer Preisabschwächung auszugehen ist, bleibt abzuwarten. Die heutigen Hauptmieter der vier Objekte sind sämtlich als hochbonide und sicher einzustufen. Fraglich ist aus zum heutigen Standpunkt, wie die Entwicklungen der vakanten Flächen einzuwerten ist. Über deren Besetzung besteht ein Dienstleistungsvertrag mit der tschechischen Hausverwaltung vor Ort.

Das Konzept

Der Anleger soll sich an vier Immobilien in Prag, Tschechien, beteiligen. Diese bilden liegen sämtlich in einem „Geschäftspark“ in „Prag 4“, der von insgesamt sieben Büroimmobilien gebildet wird. Die Gebäude sind modern, die technische Ausstattung entspricht den heutigen Gepflogenheiten. Hierüber, wie auch über die Standortqualität, liegt ein Gutachten vor. Bei einer geplanten Laufzeit von 12 Jahren, bei einem frühestmöglichen individuellen Rückgabezeitpunktes je Anteil ab 31.12.2026, soll der Investor eine durchschnittliche Rendite von 8,1% p.a. (IRR nach Steuern) erhalten. Beim vorliegenden Konzept kommen vor allem die günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen in Tschechien für ausländische Investoren zum Tragen. Die Tilgungsquote ist bei dem vorliegenden Angebot ungewöhnlich niedrig. Die Gesamtkonzeption ist sehr konservativ. Die Rücklagen und Reserven sind jeweils hoch. In meinen Augen ist die Qualität des vorliegenden Angebots weniger offensichtlich als sonst bei diesem Initiator üblich. Ungewöhnlich für SachsenFonds ist das vorliegende Angebot somit eher „einwandfrei“ als „hervorragend“. Die Objektqualität der einzelnen Immobilien ist jeweils hoch, allerdings nicht überdurchschnittlich. Die Lage ist exzellent, allerdings existiert in Prag zur Zeit an manchen Sekundärstandorten ein Überangebot an modernen Büroflächen, Tendenz steigend. Gleichzeitig aber spiegelt die vorhandene Mieteransammlung von erstklassigen internationalen Namen die hohe Attraktivität des Mikrostandortes wider.

Schwächen - Fremdwährungsrisiko; Mietverträge unterliegen tschechischem Recht.

Stärken - Moderne Objekte an einem exzellenten Standort; konservative und nachvollziehbare Kalkulation.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Zentraleuropa IV“ des Initiators SachsenFonds für solide konzipiert. Mit einer Struktur, die viele Reserven aufweist, sollte sich mit diesem Angebot auch für einen konservativ eingestellten Anleger eine Basisbeteiligung in Osteuropa darstellen lassen. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.