Investmentanalyse vom 08.04.2005

Hannover Leasing 160 Praha City Center

Der Initiator

Die HANNOVER LEA-SING GmbH & Co. KG, Pullach, gehört zu den führenden Emissionshäusern. Das Unternehmen finanziert Immobilien im In- und Ausland, Flugzeuge, Schienenfahrzeuge, internationale Kinofilmproduktionen, kommunalen Infrastrukturmaßnahmen und medizinischen Einrichtungen. Seit über 20 Jahren verwaltet sie ein Vermögen von über EUR 11,1 Mrd. Bislang haben rund 27.000 Anleger Eigenkapital von rund EUR 7 Mrd. investiert. An dem Unternehmen sind die Landesbank Hessen-Thüringen (50%), mittelbar die IVG Immobilien AG (25%) sowie das Management der Hannover Leasing (25%) beteiligt. Laut Leistungsbilanz (2004) wurden bisher insgesamt 97 Fonds emittiert. Die Mehrheit der Fonds (90) hat die Prognosen erfüllt. Insgesamt handelt es sich hier um einen sehr erfahrenen Initiator, der konservativ konzipiert.

Stärken - Professioneller Initiator mit einem sehr breiten Emissionsspektrum.

Der Prospekt

Mit 104 inhaltlich relevanten Seiten fällt der nach IDW S4-Standard verfaßte Prospekt umfangreich aus. Die Aufmachung ist sehr ansprechend. Die Bild- und Textgestaltung ist gelungen. Teilweise könnten die Satzstrukturen weniger komplex ausfallen. Inhaltlich sind alle relevanten Fakten umfassend aufbereitet.

Stärken - Ein optisch sehr ansprechender Prospekt, inhaltlich umfassend.

Der Standort

Der Makrostandort Tschechien zählt zu den aufstrebenden Teilnehmern der EU. Die von offizieller Seite publizierten wirtschaftlichen Eckdaten sind exzellent, auch wenn über deren Korrektheit teils begründete Zweifel angebracht sind. Durch eine Ausrichtung auf den europäischen Markt ist die vorhandene technische Infrastruktur sehr gut. Zur Zeit ist Tschechien für ausländische Unternehmen des Groß- und Mittelstandes als Standort lohnend. Durch die in den letzten Monaten teilweise stark gestiegenen Mietpreise kann es in meinen Augen jedoch eine Umkehr ergeben. In den Oststaaten ist klar zwischen den wirtschaftlichen Rahmenparametern des Landes an sich und der einzelnen Stadt zu unterscheiden. So ist der Mesostandort Prag immer noch hochinteressant. Durch die Bautätigkeit der letzten Jahre existiert ein großes Angebot an modernen Bürogebäuden, das durch den steten Zuzug internationaler Unternehmen genutzt wird. Hier stellt sich die Frage nach einem eventuell entstehenden langfristigen Mietpreisabschwung durch ein Überangebot an Büroflächen. Sicherlich gilt es hier zu unterscheiden zwischen Randlagen und der Innenstadt, wo die Möglichkeit für Neubauten räumlich kaum gegeben ist. Die Lage Prags im europäischen Kontext ist exzellent. Die überregionale Anbindung per Bahn und Individualverkehr ist ohne Probleme gewährleistet. Der Mikrostandort der Immobilie „Praha City Center“ ist hervorragend. Die Lage im Stadtteil Prag 1, in unmittelbarer Nähe zum Prager Zentrum, macht den Standort sehr repräsentativ und sorgt für eine hohe Mietattraktivität. Das Objekt ist an den städtischen Straßenring angeschlossen. Zwei U-Bahn-Linien und ein Busbahnhof befinden sich in fußläufiger Entfernung.

Schwächen - Die langfristige Entwicklung des Makrostandorts ist m. E. zweifelhaft.

Stärken - Interessanter Makrostandort, dessen weitere Entwicklung zu beobachten sein wird; exzellenter Mikrostandort.

Das Objekt

„Das Praha City Center ist eines der begehrtesten Geschäfts- und Bürocenter in Prag und zählt insbesondere aufgrund seiner technisch hochwertigen und gleichzeitig repräsentativen Ausstattung zu den qualitativ besten Büroobjekten in der Prager Innenstadt“, so der Initiator. Errichtet in 1996 / 97 wird dem Objekt per Gutachten ein „dem Alter entsprechend guter technischer Zustand“ attestiert. Das Gebäude ist als „Klasse-A“ klassifizert. Die Immobilie zeichnet sich aus durch eine auffällige Architektur. Die technische Infrastruktur ist modern. Die Gesamtanlage mit einer 24-Stunden-Bewachung und bewachter Tiefgarage ist für Mieter hochinteressant. Nicht zuletzt deshalb ist das Objekt wohl auch nahezu vollvermietet. Das Objekt verfügt über 7 Stockwerke mit Büroräumen, im Erdgeschoß befindet sich eine Passage mit kleinteiligem Einzelhandel, Gastronomie sowie umfangreichem Servicebereich.

Stärken - Hochattraktives Objekt, das langfristig auf Grund seiner Lage und baulichen Qualität vermiet- und veräußerbar sein sollte.

Die Mieter

Das Objekt ist derzeit nahezu vollvermietet. Grundsätzlich setzt sich die aktuelle Mieterschicht aus sehr unterschiedlichen Mietern zusammen. Zur Zeit existieren 27 Büroflächenmieter, sowie 14 Mieter aus dem Einzelhandel. Die Hauptmieter sind teils sehr namhaft. Auffällig finde ich persönlich die bestehende extreme Mietpreisvolatilität. Diese ist offenbar zurückzuführen auf die unterschiedlichen Startzeitpunkte der Mietverträge. In meinen Augen ist die Mieterqualität tatsächlich sekundär im Vergleich zur Frage nach der langfristigen Vermietbarkeit der Immobilie. Diese halte ich durch die Lage und die Objektqualität für zweifelsfrei gegeben. Durch einen breiten Mietermix mit unterschiedlichen Restlaufzeiten kann der Initiator grundsätzlich flexibel auf einen geänderten Markt reagieren. Durch die breite Streuung in verschiedene Branchen sinkt das Gesamtanlagerisiko. Die aktuellen Mieteinnahmen werden in SFR indexiert, womit ein Währungsrisiko besteht. Dieses hat der Initiator durch Währungstermingeschäfte abgesichert. Künftige Mietabschlüsse sollen sämtlich in EUR indexiert sein. Als Vermietungsreserve prognostiziert der Initiator u. a. jeweils einen Leerstand von drei Monaten, was bei diesem Fondsobjekt ausreichend sein sollte.

Stärken - Breiter Mietermix, sowie eine sich ergänzende Flächennutzungsart; dadurch steigt die Gesamtanlagesicherheit.

Das Konzept

Der Anleger soll in das „Praha City Center“ investieren. Dieses liegt im Zentrum Prags und wird als Büro- und Einzelhandelsobjekt genutzt. Das Gebäude ist derzeit nahezu vollvermietet an 41 unterschiedliche Mieter. Der Initiator geht von einer durchschnittlichen „Verzinsung“ des Anlagekapitals über 11,5 Jahre von 8,1% p.a. aus. Die Mindestlaufzeit fällt damit vergleichsweise kurz aus. Die Planungsparameter sind konservativ. Die Sicherheitsreserven und Entwicklungsprognosen sind kaufmännisch vorsichtig geschätzt. Die Steigerungsquote für die Mieteinnahmen fällt mit durchschnittlich 1,3% p.a. niedrig aus. Auf der Kostenseite wird mit einer konservativen Inflationsrate von 2% prognostiziert. Der Weichkostenanteil, bezogen auf das Eigenkapital, ist mit rund 19,8% marktüblich. Insgesamt sehe ich damit eine hohe Gesamtanlagesicherheit gegeben. Das grundlegende Vertragswerk unterliegt so weit wie möglich deutschem Recht, was positiv ist. Die Finanzierung notiert zu 17,1% in SFR. Die Gesamttilgung fällt m. E. gering aus. Der Anleger hat bisher keine Möglichkeit, über einen funktionierenden Zweitmarkt oder eine vorzeitige Anteilsrückgabe aus seiner Investition auszusteigen.

Schwächen - Geringe Tilgungsquote.

Stärken - Konservatives Konzept mit einer hohen Prognoseerfüllungssicherheit.

Summa summarum

halte ich das aktuelle Angebot „160 / Praha City Center“ des Initiators Hannover Leasing für interessant. Die Konzeption, sowie die Objekt- und Standortqualität können eine Investition als Basisbaustein für ein international diversifiziertes Portefeuille empfehlenswert machen. Meines Erachtens hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.