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Zahlen und Fakten

Initiator: Global Skyline Capital GmbH, Frankfurt a. Main

Investitionsobjekt: „The Future Mall“ in Shijiazhuang, Nordchina

Nutzungsart: exklusives Einkaufszentrum (6 Stockwerke) mit 422 Tiefgaragenplätzen (2 Tiefgeschosse)

Fertigstellung: Dezember 2006

Gesamtverkaufsfläche: 162.151 m²

Vermietungsstand: komplette Auslastung durch rund 510 Einzelhändler

Einkommensart: Einkünfte aus Vermögensverwaltung

Laufzeit: geplant 8,8 Jahre, früheste Kündigung durch Anleger zum 1. 12. 2018 möglich

Plazierungsende: 0. 09. 2010, prognostiziert 0. 04. 2010

Mindestbeteiligung: EUR 10.000 plus 5 % Agio

Kommanditkapital: EUR 62.106.28 zzgl. 5 % Agio

Fremdkapital: nein, nicht auf Ebene der Fondsgesellschaft

Bewertung: Bitte melden Sie sich an, um die Bewertung zu sehen

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Investmentanalyse vom 24.01.2010

GS China Shopping No. 1 The Future Mall

Global Skyline wagt mit dem ersten Angebot den Sprung nach China. Die Fondsimmobilie ist jung, nach drei Jahren aber bereits am Standort etabliert. Die Planungssicherheit für den Fonds ist hoch, zumal die Verkäufer / Betreiber weiter im Boot bleiben. Ausgewogenes Konzept, das wenig Raum für negative Überraschungen bieten sollte.

Der Initiator

Die Global Skyline Capital GmbH, Frankfurt, wurde Ende 2007 gegründet. Gesellschafter des Emissionshauses ist zu 15 % die Deutsche Immobilien Leasing GmbH, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bank. Das Fondsangebot soll über freie Vertriebe und über den Vertriebskanal verschiedener Banken offeriert werden. Dies stellt eine Plazierung des für ein Erstlingswerk hohen Volumens in einer relativ kurzen geplanten Plazierungszeit (maximal 9 Monate) sicher. Zumindest einer der Geschäftsführer, Thomas Eisenbarth, ehemaliges Vorstandsmitglied der IdeenKapital AG, Düsseldorf, verfügt nachweislich über mehrjährige Erfahrung in der Konzeption und dem Vertrieb von geschlossenen Fonds für den deutschen Markt. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator innerhalb zweier Tage.

Schwächen – Erstlingswerk, damit noch keine Aussage möglich über die Qualität des Marktzugangs.

Stärken – Die Unternehmen und die Entscheider hinter dem Emissionshaus können eine langjährig erfolgreiche Tätigkeit in der Immobilienentwicklung vorweisen.

Der Prospekt

Mit über 210 Seiten fällt der Prospekt sehr umfangreich aus. Die Darstellung ist optisch ansprechend. Die vielschichtigen Verflechtungen der im Projekt eingebundenen Unternehmen sind übersichtlich aufgeschlüsselt, könnten aber tiefergehend erläutert sein.

Der Markt

China zeichnet sich auch in Zeiten der globalen Wirtschaftskrise durch ausgezeichnete Marktdaten aus. Gegen den Trend konnte China für das Gesamtjahr 2009 ein Wirtschaftswachstum generieren, das sich seit dem Jahreswechsel fortsetzt. China stellt einen Hauptmotor der Weltwirtschaft dar. Die enorme Nachfrage nach Grundstoffen der Industrie und Energie hat einen positiven Einfluß auf sämtliche Exportnationen. Einen grundsätzlichen men an die Umsatzzahlen der Einzelhändler. Der Objektmanager bzw. der Betreiber des Einkaufszentrums verwaltet ein zentrales Zahl- und Abrechnungssystem sämtlicher im Einkaufszentrum getätigter Umsätze. Dies entspricht dem in China üblichen Geschäftmodell. In Deutschland ist das Modell der direkten Abrechnung üblich, wobei der Ladenbetreiber die eingekauften Güter mit Margen an den Konsumenten weiterverkauft und eine eigene Kasse betreibt. Die zwei Vorteile des chinesischen Modells für den Betreiber des Einkaufszentrums sind: kein Inventurrisiko und wachsende Mieteinnahmen durch steigende Umsätze. Grundsätzlich können die Mieter zwischen vier Kostenmodellen wählen, wobei nur eines davon umsatzunabhängig ist. Im Fondsobjekt sind (derzeit) ausschließlich die Einnahmen der Gastronomie und eines Kinos umsatzunabhängig. Seit Eröffnung Ende 2006 lag die Verdienstmarge für die Betreiber bei durchschnittlich 19 %. Für die Fondsprognosen wurden konservative 15 % veranschlagt. Zusätzlich tragen die Mieter die vollen Instandhaltungskosten des Gebäudes. Generell sind die Kooperationsverträge aus Sicht der Fondsgesellschaft sehr positiv, da sie dem Objektmanager bzw. dem Betreiber ausgesprochen große Macht einräumen: Sie sind durch den Betreiber kündbar, sobald ein Partner einen zu geringen Umsatz erwirtschaftet; die Definition, was einen zu geringen Umsatz ausmacht, liegt alleine beim Betreiber.

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