Schweizer Flagge vor den Alpen. Quelle: Gallus
Tram in Bern, Schweiz. Quelle: Gallus

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Zahlen und Fakten

Initiator: Gallus Immobilien Konzepte GmbH, München

Investitionsfokus: Immobilien-Zwischenfinanzierung in der Schweiz

Investitionsstruktur: Mezzanine-Finanzierung mit qualifiziertem Rangrücktritt an die GIK 3 oder 4 GmbH & Co. KG, München

Steuerliche Struktur: Einnahmen aus Kapitalvermögen

Mindestdarlehenssumme: EUR 10.000 zzgl. 3 % Agio

Laufzeit Darlehen: bis 31. 12. 2017

Plazierungsfrist: bis 15. 12. 2015

Angebotsvolumen: EUR 3,3125 Mio. (GIK 3) und 3,375 Mio. (GIK 4), jeweils zzgl. 3 % Agio

Mindestkapital: nein

Fremdkapital: auf Ebene der Zielinvestments rund 65 %

Bewertung: Bitte melden Sie sich an, um die Bewertung zu sehen

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Investmentanalyse vom 22.07.2015

Gallus – GIK 3 und 4

Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH finanziert über das Anlegerkapital Schweizer Immobilienprojekte in Form von Mezzanine-Darlehen. Mit Hilfe dieses Anlegerkapitals soll eine umfangreiche Projektliste umgesetzt werden. Der Partner vor Ort ist etabliert, die Projekte sind solide und bewegen sich in einem steigenden Nachfragemarkt.

Die Anbieterin

Die Angebote

Die Angebote GIK 3 und 4 zeigen die üblichen Anlageparameter der Gallus-Reihe: In jedem Fall werden Wohnimmobilienprojekte, teilweise mit geringem Gewerbeanteil, finanziert. Das Anlagevolumen liegt stets im einstelligen Mio.-Bereich. Die Objekte sind voll durchkalkuliert, und die Wirtschaftlichkeit ist von der jeweiligen Schweizer Bank überprüft. Diese läßt sich, wie in der Schweiz üblich, durch externe Kontrolleure begleiten. Sämtliche relevanten Genehmigungen müssen vor der Mittelfreigabe, die durch die finanzierende Bank erfolgt, vorliegen. Die Handwerker vor Ort sind seit Jahren in Projekte des Schweizer Partners eingebunden und haben sich über Schweizer Versicherungen gegen Festpreisabweichungen abgesichert. Derartige Abweichungen sollen, laut Gallus, bis dato noch in keinem Fall vorgekommen sein. Die Projekte des Schweizer Partners bewegen sich in der Regel im mittleren Wohnbereich, wie an den beiden aktuellen Projekten zu sehen ist. Es handelt sich um Mehrfamilienhäuser mit vergleichsweise großen Wohnungen. Im Grunde ein wenig spektakuläres, dafür sehr solides und erprobtes Geschäft mit vernünftigen Rahmenparametern. Dank der steigenden Nachfrage und des äußerst knappen Baugrundangebots in der Schweiz passen bei jedem Projekt die essentiellen Ausgangsparameter für ein gelungenes Projekt zusammen.

Ausländer dürfen in der Schweiz kein Eigentum erwerben, was ich angesichts der knappen Bodenfläche für durchaus vernünftig halte. Die sog. „Lex Friedrich“ sorgt dafür, daß die Schweizer Eigentümer ihres Grund und Bodens bleiben. Eine Zwischenfinanzierung von Bauprojekten stellt so ziemlich die einzige Möglichkeit dar, in den Immobilienbereich zumindest hineinzuschmecken. Da der Darlehensgeber ja nicht Eigentümer der jeweiligen Objekte wird, besteht keine Gefahr, gegen die Lex Friedrich zu verstoßen. Damit rückt auch die Globalsicherung, die der Projektpartner an Gallus abtritt, in das richtige Verhältnis: Bestünde tatsächlich ein ernstzunehmendes Risiko eines Verwertungsfalles, würden die Schweizer Behörden entsprechend vorsorgen. Der Verwertungsfall ist aber offensichtlich derart unwahrscheinlich, dank der mehrstufigen Prüfung und Absicherung durch Dritte, daß es sich eigentlich um eine Formalität handelt. Unabhängig davon ist die Globalsicherung natürlich rechtlich bindend.

Stärken – Anbieter ist in Zielregion etabliert und verfügt über ausreichend großes Portefeuille an möglichen Zielprojekten.

Das Konzept

Das Anlegerkapital geht als festverzinsliches qualifiziertes Nachrangdarlehen an die GIK 3 oder GIK 4. Das Darlehenskapital wird weitergereicht, um Bauprojekte eines Schweizer Partners zu finanzieren, hierbei liegt die erwartete maximale Haltedauer bei 24 Monaten. Anders als in Deutschland fließt dieses Eigenkapital in eine Gesamtfinanzierung. Die Bank agiert dabei wie ein Treuhänder und zahlt aus der Gesamtfinanzierung die entstehenden (und vorher bekannten) Kosten, überwacht die Einnahmen und gibt sie vor Verkauf frei. Zusätzlich läßt sich Gallus für jedes Projekt eine Globalsicherung abtreten, kann also im Zweifel gemeinsam mit der Bank verwerten.

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