Investmentanalyse vom 20.06.2014

P&P Immobilieninvest 4.0

Die Münchner Anbieterin investiert mittels partiarischer Darlehen in Projektzwischenfinanzierungen und Immobilien in Deutschland. Das Konzept ist etabliert und wurde über Monate mit der BaFin abgestimmt (offiziell benötigen partiarische Darlehen noch keine Genehmigung durch die BaFin), die externe Mittelverwendungskontrolle ist stringent und fortlaufend.

Die Anbieterin

Anbieterin ist die P&P Investment Gesellschaft GmbH, gegründet 2014 mit Sitz in München. Die Gesellschafterin, die P&P Investment Gesellschaft S. L. wurde 2010 gegründet und ist angesiedelt in Dénia/Alicante. Die Geschäftsführerin der Anbieterin, Monika Reichel, kann eine umfangreiche Erfahrung im Kreditgeschäft, dem Hauptinvestmentfokus von P&P, vorweisen. Der Gründer und Hauptverantwortliche hinter P&P, Philip Haack, ist seit fast 30 Jahren im Bauträger- und Immobiliengeschäft sowie im Anlagebereich tätig. Durch seine langjährige Arbeitserfahrung im Münchner Baugeschäft entstanden die für das Anlagemodell notwendigen Netzwerke, um tatsächlich Zugang zu kapitalsuchenden Bauträgern und renditestarken Bauprojekten zu ermöglichen.

Über die spanische S. L. wurden bis dato 4 Kapitalanlagemodelle in den Jahren 2011 bis 2013 verantwortet, zwei davon sind dem vorliegenden Angebot bauähnlich. Für die Tranchen 2012/13 wurden je Halbjahr 6 % bzw. 4,5 % Zinsen ausgeschüttet.

Die P&P-Unternehmensgruppe ist laut Internet professionell aufgestellt [1]. Neben der Geschäftsleitung gibt es einen Prüfungsausschuß, der zum Analysezeitpunkt aus zwei Personen mit relevanten Fachkenntnissen aus Architektur und dem Immobilienwesen besteht. Der für die Prüfarbeit gewünschte Jurist wird aktuell neu besetzt. Die Vertriebskoordination wird von der Fidelias Vertriebsservice GmbH mit dem anerkannten Experten Udo Masrouki übernommen. Dieser ist seit über 20 Jahren in der Finanzbranche erfolgreich und etabliert. Als Mittelverwendungskontrolleur fungiert die RTS Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KG, Stuttgart, namentlich Cornelia Link [3] [4]. Als Steuerberaterin, Wirtschaftsprüferin und gelernter Ökonom sollte Frau Link über das notwendige Rüstzeug für eine Kontrolleurstätigkeit verfügen.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter sehr zeitnah.

Schwächen – Noch keine langfristig umfassende Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Engmaschiges Kompetenznetz, laufende externe Überprüfung.

Das Angebot

Bauträger können mit Problemen konfrontiert werden, die dem Normalbürger meist nicht begegnen: besonders attraktive Objekte, die eine sofortige Zusage notwendig machen, ohne daß bereits eine Finanzierungszusage der (Haus-)Bank vorliegt; oder eine Preisexplosion bei Baustoffen, die den gesamten Finanzierungsplan von Projekten torpedieren kann.

Für oben aufgeführte Probleme gibt es die relativ einfache Lösung einer Zwischenfinanzierung (auch: Mezzanine-Finanzierung). Durch den langen Entscheidungslauf in den Finanzierungsgremien von Banken haben Finanziers mit gefüllter Kasse, einem guten Marktzugang und der Fähigkeit, schnell profunde Investitionsentscheidungen zu treffen, exzellente Chancen. Die Sicherheiten für den Kreditgeber sind erstklassig: Stets muß die betreffende Immobilie als Sicherheit abgetreten werden.

Derartige Geschäfte, ebenso wie der Aufkauf von Immobilien aus Zwangsversteigerungen, sind so alt wie die Baubranche, für den Privatanleger in der Regel aber nicht zugänglich. Tatsächlich sind bei sehr kurzen Laufzeiten der Überbrückungskredite (wenige Monate) absolute Zinsen im zweistelligen Bereich üblich. Wird das Kapital mehrfach gedreht, ergibt sich eine exzellente Jahresrendite bei einem erstklassigen Sicherheitsprofil.

Vor einer Investitionsentscheidung der P&P steht eine Prüfung durch einen externen Ausschuß, bestehend aus drei Fachleuten. Der Ausschuß ist laut Internetrecherche erfahren, die Juristenposition wird aktuell neu besetzt. P&P wird vor allem im Raum Bayern investieren. Hier verfügt die Anbieterin, nach eigenen Aussagen, über einen langjährig gewachsenen Zugang zu Bauunternehmen mit Zwischenfinanzierungsbedarf und zu renditestarken Immobilien.

Die Vermittler derartiger Investitionsgelegenheiten (im Prospekt als Partner bezeichnet) erhalten bis zu 30 % des erwirtschafteten Ergebnisses für die komplette Prüfung und erneute Plazierung der Zielinvestments am Markt. Diese Beteiligung stellt einen ausgesprochen hohen Anreiz dar.

Stärken – Durchdachtes Anlagekonzept, das dank der Einzelabsicherung durch Grundbucheintrag für ein sehr gutes Risikoprofil sorgt.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als partiarisches Darlehen an die deutsche P&P Investment Gesellschaft GmbH, München, vergeben. Ein Anleger nimmt damit unmittelbar am Unternehmenserfolg teil, das Darlehen wäre im Verwertungsfall allerdings nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller.

Um Mißbrauch in der Firma zu vermeiden, muß das Anlegerkapital stets über ein deutsches Sonderkonto des Mittelverwendungskontrolleurs fließen und wird nur nach laufender Prüfung freigegeben. Als Sicherheit für die Einzelprojekte werden in der Regel die Zielobjekte abgetreten. Die möglichen Zielengagements sind zeitlich so konzipiert, daß eine Rückzahlung jederzeit möglich sein sollte.

Die einzelnen Zielengagements sollen sich jeweils im höheren zweistelligen Prozentbereich rentieren (mindestens aber mit 30 % p. a.). Dies ist sportlich, aber möglich, wenn sich die Gelder unterjährig reinvestieren lassen.

Bei einer Festlaufzeit von 12 Monaten (kann aktuell jeweils um weitere 12 Monate verlängert werden) erhält der Anleger eine Verzinsung von bis zu 8 % p. a. Die Investitionsquote fällt mit 84,15 % (incl. Agio) vertretbar hoch aus, die Weichkosten liegen bei relativ niedrigen 15,84 %.

Die geplante hohe Verzinsung sollte beim geplanten Anlagefokus möglich sein. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus den Mehrgewinn nach Auszahlung der Gewinnbeteiligung für den Anleger. Die Überwachung der Kapitalströme erfolgt lückenlos und permanent durch einen etablierten Mittelverwendungskontrolleur.

Schwächen – Noch keine langfristig umfassende Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Risikodiversifikation über mehrere Engagements. Außergewöhnlich kurze Laufzeit bei hohem Zinssatz. Stringente laufende Mittelverwendung. Projektprüfung durch externen Fachausschuß.

Die Zielgruppe

Partiarische Darlehen beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) untermittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung, tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller, geht damit, aller Wahrscheinlichkeit nach, leer aus. Daher sind eine qualifizierte Unternehmensstruktur, eine stringente externe Überwachung und eine breite Risikostreuung in klar definierte Zielinvestments essentiell. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist vergleichsweise kurz, die externe Überwachung lückenlos, die Anlagestrategie nachvollziehbar. Legt man die laufenden Vorgängeremissionen zugrunde, so geht die Angebotsstrategie – bei einem sehr guten Risikoprofil – auf. Privatanleger erhielten damit bei einer sehr überschaubaren Laufzeit vergleichsweise hohe Zinsen, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil. Per definitionem ist das vorliegende Angebot damit für chancenorientierte Anleger geeignet, die mit einer Beteiligung ihre Gesamtportefeuille „aufpeppen“ wollen.

Summa summarum

halte ich das Angebot „P&P Immobilieninvest 4.0“ der Anbieterin P&P Investment Gesellschaft GmbH, München, für einwandfrei. Die Konzeption ist durchdacht. Durch die stringente externe Überwachung, die Absicherung und die kurze Laufzeit der Einzelinvestments ergibt sich ein überzeugendes Risikoprofil. Im aktuellen Marktumfeld halte ich die kurzlaufende Anlagestrategie für intelligent und überzeugend, das einzige Manko ist der fehlende Leistungsnachweis. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #28 ein.