Investmentanalyse vom 03.12.2008

Project Real Equity Fonds 8

Mit den Real Equity Fonds entwickelt die Project-Gruppe, Bamberg, ein erprobtes Konzept weiter: Gegenüber der Reihe Project Fonds Strategie wurden die Anlagekriterien verfeinert, als neuer Zielmarkt kommt die Region Hamburg hinzu. Das Marktumfeld ist sehr gut.

Der Initiator

Die Project GFU GmbH, Bamberg, ist seit 1998 als Emissionshaus geschlossener Immobilienfonds tätig. Das vorliegende Angebot ist der 13. Fonds in diesem Bereich. Bei Prospektlegung wurde ein Gesamtkapital von EUR 52 Mio. von über 2.000 Anlegern gesammelt. Das verwaltete Immobilienvolumen betrug zu dem Zeitpunkt EUR 43,75 Mio. Die Durchschnittsrendite der bisher 14 abgewickelten Projektentwicklungen liegt bei über 10 % p. a. Der erlebte Außenauftritt ist professionell und sympathisch.

Stärken – Sämtliche bisherigen Einzelprojekte liefen positiv.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 114 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Angebotsstruktur ist gut und ansprechend erläutert. Der Text ist gelungen, ebenso die optische Aufmachung.

Der Markt

Die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Neubau- und Umstrukturierungsphase wird international als „Real Estate Private Equity“ bezeichnet. Dabei werden drei Bereiche unterschieden: Core-Plus, Bestandsimmobilien, die eine planbare Rendite bei hoher Planungssicherheit bieten; Value Added, Objekte, die durch Umbaumaßnahmen ein deutliches Wertsteigerungspotential aufweisen; Opportunity, Objekte in der Entwicklungsphase mit hohen Renditechancen bei höheren planungsimmanenten Risiken. Der Fonds wird in die beiden letztgenannten Segmente investieren. Regional diversifiziert wird der Fonds über die Metropolregionen Berlin / Potsdam, Nürnberg / Fürth / Erlangen und Hamburg. Jürgen Seeberger, als Vorstand der Project-Gruppe, ist durch einen Familienbetrieb als Architekt und Bauträger seit rund 45 Jahren in der Gegend um Nürnberg / Fürth / Erlangen etabliert. Das abgewickelte Bauvolumen lag bei mehreren Hundert Millionen Euro. Der Standort Berlin / Potsdam wird seit rund 8 Jahren bearbeitet, eine Niederlassung in der Metropolregion Hamburg ist 2009 geplant. 2007 lag das Umsatzvolumen für Immobilienentwicklungen in diesen Zielregionen bei EUR 8 Mrd. Der Initiator prognostiziert mit einer konservativen Rendite von rund 12,5 %. Die Vergangenheitsrenditen (Zahlen seit 2001) der beiden Zielsegmente lagen zwischen 15,4 % und 19,3 % p. a. Um die Investitionsrisiken zu minimieren, ist eine klare Exit-Strategie vor dem Einkauf wichtig. Die Risiken einer Fremdfinanzierung sind durch die aktuelle Finanzierungskrise hinlänglich bekannt. Durch eine reine Eigenkapitalfinanzierung umgeht der Fonds eine derartige mögliche Risikenquelle elegant. Anhand eines abgewickelten Projektvolumens von EUR 20 Mio. mit einer Durchschnittsrendite von über 15 % netto kann die Project-Gruppe eine hohe Expertise nachweisen. Zur Zeit betreut die Project PI Immobilien AG als Partner ein Projektvolumen für GFU von EUR 43,75 Mio. Die Anlagevorgaben des Fonds sind sehr transparent und auch für den fachfremden Anleger nachvollziehbar. Ein externes Wertgutachten ist in jedem Fall zwingend vorgeschrieben.

Stärken – Hochattraktiver Zielmarkt bei entsprechend etablierten Fachpartnern. Markt ist dem Initiator nachweislich sehr gut bekannt.

Die Investitionsstruktur

Der Fonds soll über unterschiedliche Standorte diversifiziert investieren. Aktuell handelt es sich um die Regionen Berlin / Potsdam und Nürnberg / Fürth / Erlangen. Ab 2009 soll die Metropolregion Hamburg hinzukommen. Eingekauft werden sollen Objekte aus den Segmenten Wohnen und Gewerbe. Gegenüber der Reihe Project Fonds Strategie wurden die Investitionsvorgaben aus Basis des Real-Estate-PE-Konzepts verfeinert. Der Anleger kann eine Fondslaufzeit zwischen 10 und 20 Jahren wählen. Das Angebot kommt ohne Fremdfinanzierung aus, was dem Risiko-Profil sehr gut tut. Der Initiator ist über die PI AG zu 20 % am Verkaufsgewinn der einzelnen Objekte beteiligt. Dabei wird eine Gewinnschwelle von 8 % p. a. Rendite pro Objekt auf das eingesetzte Eigenkapital angelegt. Auf Objektebene fallen marktübliche Kosten für Suche, Prüfung und Vertragsabschluß an. Der Initiator hat sich verpflichtet, Objekte nicht zwischenzuhandeln, damit werden hier keine Gewinne abgeschöpft. Der Vorstand der PI AG hat sich darüber hinaus verpflichtet, während der Fondslaufzeit selbst keine Immobilien in den Zielmärkten zu Anlagezwecken zu erwerben. Bei privaten Immobilienengagements würde er sich zusammen mit den Anlegern direkt an den Projektentwicklungsgesellschaften beteiligen.

Stärken – Transparente und klar definierte Anlagevorgaben, für den Anleger nachvollziehbar und verständlich.

Das Konzept

Der vorliegende Immobilienentwicklungsfonds investiert für Anleger in Objekte in den Großräumen Berlin, Nürnberg und Hamburg (ab 2009). Es handelt sich um einen Blind-Pool, der in Wohn- und Gewerbeimmobilienentwicklungen anlegen soll. Bei einer individuellen, durch den Anleger wählbaren Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren soll mindestens eine Verdopplung der Investition erreicht werden. Tatsächlich sind die Prognoseannahmen konservativ, so daß ein Mehrrenditepotential vorliegt. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,7 % (incl. Agio) für ein derartiges Konzept durchschnittlich hoch aus. Die laufenden Kosten sind ebenfalls vertretbar. Der Initiator ist ab einer Gewinnschwelle von 8 % p. a. indirekt zu 20 % am Veräußerungsgewinn der Objekte beteiligt. Die Project-Gruppe verfügt nachweislich über einen exzellenten Marktzugang an den übliche Fremdfinanzierung aus. Neben der konservativen Kalkulation sorgt die reine Eigenkapitalfinanzierung für ein sehr gutes Risiko-Profil des Fonds. Die Renditeannahmen sind angesichts der exzellenten Marktkenntnisse des Initiators realistisch. Alleiniger Vertriebskoordinator für den Initiator ist die Project Vermittlungs GmbH. Diese wird von den im Vertrieb geschlossener Fonds nachweislich erfahrenen geschäftsführenden Gesellschaftern Wolfgang Dippold und Jürgen Böhmler geführt. Die vertragliche Gestaltung des Angebots ist, wie bei den Vorgängerfonds, anlegerfreundlich.

Schwächen – Blind-Pool.

Stärken – Erprobtes und weiter entwickeltes Fondskonzept. Angemessene Kostenstruktur. Hervorragender Marktzugang des Initiators mit ausreichendem Leistungsnachweis. Hohes Mehrertragspotential.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Project Real Equity Fonds 8“ des Initiators GFU, Bamberg, für hochinteressant. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist schlüssig, der Initiator ist nachvollziehbar sehr erfahren und etabliert in den jeweiligen Teilmärkten. Aus den Vorgängerfonds liegt ein nachdrücklicher Beleg für die Konzeptqualität vor. Unter dem Strich verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1). Metropol-Standorten um Nürnberg und Berlin. Die bisher aufgelegten Fonds haben die hohe Qualität des für den Fondserfolg essentiellen Netzwerks nachdrücklich belegt. Ein mögliches Schlüsselpersonenrisiko wird laut Initiator durch fremdgeführte regionale Projektentwicklungsgesellschaften an den Standorten Nürnberg / Fürth und Potsdam / Berlin und zukünftig weiteren Standorten abgefedert. Der Fonds kommt ohne die im Projektentwicklungsbereich