Investmentanalyse vom 18.02.2013

E.F.I. Projekt China 3

Die Tucher & Smith, Anteilseigner der ESI AG, baut ihre China-Fonds-Reihe aus, ab sofort komplett unter eigener Flagge. Die Vorgängerfonds laufen sämtlich im Plan. Das vorliegende Angebot ist baugleich zu den ersten beiden Fonds, ein mögliches Zielobjekt ist vorselektiert. Die Konzeption ist gelungen und weist eine exzellente Qualität auf sämtlichen Projektstufen auf.

Der Initiator

Die Tucher & Smith, Anteilseigner der ESI AG, geht mit dem komplett eigenen Emissionshaus, der E.F.I. GmbH, München, einen logischen Schritt. Die beiden ersten Angebote, ESI China 1 und 2, laufen in jeder Hinsicht plangemäß.

Das Emissionshaus kann auf das etablierte Netzwerk und die Fachkompetenz der ESI AG in China zugreifen. Wichtigster Verantwortungsträger für die Belange der Anbieterin vor Ort ist Florian Schmied, Stiefsohn von Thomas Freiherr von Tucher. Er ist studierter Bauingenieur und leitet die China-Filiale des familieneigenen Ingenieurbüros Mull und Partner [1]. Schmied arbeitet seit nunmehr 8 Jahren in China, spricht Mandarin und ist Vize-Vorsitzender der Arbeitsgruppe „Bau“ der EU-Handelskammer in China.

Das Investment-Management vor Ort und die Projektentwicklung werden von hauseigenen Tochterunternehmen geleitet. Neben dem Geschäftsführer Javier Lopez arbeiten im Investment-Management-Stab in Peking 20, im Projektentwicklungsstab mit Sitz in Shenyang 60 Personen.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator sehr zeitnah und transparent.

Stärken – Die Anbieterin ist international exzellent vernetzt und mit sehr erfahrenen Personen besetzt. Die Niederlassung in China ist hochkarätig mit sehr erfahrenem Personal bestückt, die politische Anbindung ist in dieser Qualität ein ausgesprochenes Alleinstellungsmerkmal.

Das Marktumfeld

China erlebt konstant ein positives Wirtschaftswachstum und kauft sich gezielt weltweit in Industriestaaten ebenso ein wie in Länder der 3. Welt [2] [3]. China betreibt eine sehr intelligente Ressourcen-Allokation, beispielhaft zu sehen am Umgang mit dem Export seltener Erden [4].

Die Regierung Chinas reagiert auf die negativen Seiten eines zu starken Binnenwachstums: Der steigenden Inflation werden gezielte Maßnahmen entgegengesetzt [5]. Die explodierenden Immobilienpreise in den Hochzentren Chinas werden ebenfalls gedämpft.

Gleichzeitig fördert die chinesische Regierung durch finanzielle Anreize privates Wohneigentum. Die über 200 Millionen-Städte werden (inoffiziell in Ränge unterteilt) planmäßig von der Zentralregierung gefördert und modernisiert. Damit werden die stark ausgeprägte Urbanisierung und die wachsende Mittelschicht gelenkt. Aus Sicht der chinesischen Regierung ist die Urbanisierung positiv zu sehen. Die Kehrseite der Medaille hieße „Landflucht“ und ist ein Phänomen, das auch in strukturschwachen Regionen Deutschlands ein Begriff ist. Aus Investorensicht ist der gewünschte, geplante und offensichtlich noch viele Jahre andauernde Drang in die Stadt sehr positiv – bedeutet er doch einen immensen Bedarf an Wohnraum.

Die stark ausgeprägten regionalen Disparitäten machen es für Investoren unerläßlich, mögliche Standorte individuell vor Ort zu überprüfen. ESI hat eine interne Liste mit Städten des 2. / 3. Ranges erarbeitet. Darin sind die möglichen Standorte nach Einwohnerzahl, BIP, verfügbarem Einkommen und Verkaufspreise der Wohnfläche unterteilt.

China stellt heute und in den kommenden Jahren einen hochattraktiven Investitionsstandort dar.

Stärken – Sehr attraktives Marktumfeld im Bereich Immobilien-Projektentwicklungen, wenn eine lokale Präsenz und Expertise vorhanden sind.

Das Projekt

Aktuell ist noch kein konkretes Fondsprojekt vertraglich angebunden, als wahrscheinliches Zielprojekt gilt ein Gemeinschaftsprojekt der EU und Chinas, das SUP (Sustainable Urbanisation Park) in Shenyang [7]. Damit liegt ein eingeschränktes Blind-Pool-Risiko vor. In jedem Fall aber wird die Gesellschafterversammlung des Fonds über die Investments entscheiden, nachdem die Projekte von Großinvestoren und den Gesellschaftern befürwortet wurden.

Die Investitionsparameter sind nachvollziehbar: Die Objekte müssen in der Hauptsache wohnwirtschaftlichen Zwecken dienen und in Städten der 2. / 3. Reihe liegen. Das jeweilige Objekt muß auf die Zielgruppe der Mittelschicht ausgerichtet sein und von der lokalen Regierung befürwortet werden. Die Projektlaufzeit soll zweieinhalb bis drei Jahre betragen, die Bauausführung einer oberen Mittelklasse entsprechen. Die Bauqualität soll generell über dem in China üblichen Standard liegen. Gemeinsam wird so europäischer Standard mit chinesischer Kultur vereint.

Für den Verkauf der Objekteinheiten soll ein erfahrener Vertrieb eingesetzt werden.

Stärken – Gesellschafterversammlung wird über die Zielinvestments entscheiden.

Die Partner

In das / die Fondsprojekt(e) kann – muß aber nicht – ein lokaler Partner eingebunden werden, mit geldwerten Landrechten oder mit Eigenkapital. Im Regelfall soll eine Partnerbeteiligung die Hälfte des Stammkapitals der jeweiligen Projektgesellschaft ausmachen, ESI würde aber in jedem Fall durch eine Mehrheit auf Gesellschafterebene die Entscheidungshoheit behalten. Der lokale Partner muß stets einen überzeugenden Leistungsnachweis vorlegen, auf lokaler politischer Ebene etabliert und an einem gemeinsamen Wachstum interessiert sein.

ESI bringt über die Präsenz in China (ESI Ltd., Beijing) in eine Partnerschaft eine landesweit etablierte politische Anbindung auf höchster Ebene ein.

Um das Risiko einer Partnerschaft mit chinesischen Partnern möglichst zu minimieren, ist ESI Beijing zuständig für die Projektüberwachung.

Florian Schmied als Vertreter der ESI vor Ort ist verpflichtet, an die Zweckgesellschaft in Hongkong Quartalsberichte unter anderem mit detaillierten Kostenaufstellungen zu senden. Intern erfolgt eine mehrstufige permanente Überwachung der Mittelverwendung.

Stärken – Partner sind immer im lokalen Markt etabliert. Die Projektkontrolle erfolgt durch Entsandte der Emittentin vor Ort. Dezidierte Kontrolle durch externe WP-Kanzlei.

Das Fondskonzept

Die geplante Fondslaufzeit liegt bei rund 3 Jahren, der Anleger erhält 8,5 % p. a. Vorzugsausschüttungen auf sein eingezahltes Kapital zzgl. Agio. Erwartet wird eine Rendite von 11 % p. a., wobei dieser Wert ausgesprochen konservativ ist, da speziell in China sehr hohe Renditen bei Projektentwicklungen möglich sind. Dies liegt daran, daß Käufer in der Regel vom Plan weg kaufen, der Entwickler damit nicht das gesamte Kapital aufbringen muß und die Baufirmen bis zur Fertigstellung nur 60 % ihrer Gebühren erhalten. Der Initiator verdient nachrangig erfolgsabhängig, zudem sind die Entscheidungsträger im Emissionshaus substantiell beteiligt.

Der Investment Manager wird erfolgsabhängig von den Projektgewinnen entlohnt (12,5 %), bevorzugt zu den Fondsanlegern. Dazu kommt eine laufende Gebühr von 1,8 % p. a. Vor dem Hintergrund der notwendigen hohen Arbeitsqualität von Seiten des Investment Managers erscheinen diese Kosten gerechtfertigt. Die Weichkosten fallen mit rund 18,57 % unverändert niedrig aus. Die Investitionsquote liegt bei vertretbaren 79,05 % (excl. Agio).

Der Fonds weist die für eine Projektentwicklung typischen Risiken auf: Bauherren-, Fertigstellungs- und Investitionskostenrisiken. Dazu kommt ein eingeschränktes Blind-Pool-Risiko, da ein konkretes Investment zwar ausgewählt, aber noch nicht endgültig gesichert ist.

Das Marktumfeld ist hervorragend. Der Bedarf an Wohneinheiten wächst an den möglichen Zielstandorten konstant.

Stärken – Erfahrenes Management. Etablierte Partner vor Ort. Exzellente Marktumgebung. Sehr gutes Chancen-Risiko-Verhältnis. Initiator und lokaler Partner verdienen nachrangig. Mehrstufige permanente Mittelverwendungskontrolle. Fondskonzept durch Vorgängerfonds erprobt.

Summa summarum

halte ich das Angebot „E.F.I. Projekt China 3“ des Initiators E.F.I. GmbH, München, für sehr gut. Das Konzept ist durchdacht und über die Vorgängerfonds erprobt. Der Anleger erhält durch den Fonds einen einzigartigen Zugang zu einem Wachstumsmarkt, unter den Fittichen institutioneller Expertise. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #492 ein.