Investmentanalyse vom 29.11.2018

UST XXIV Las Vegas

Die Angebote aus dem Hause US Treuhand sind solide konzipiert und stellen attraktive Basisinvestments dar. Die makellose Leistungsbilanz untermauert die ausgezeichnete Qualität der bisherigenAngebote sowie des vorliegenden Fonds. Die Fondskonzeption ist gelungen, der Partner vor Ort bleibt selbst mit 10 % am Objekt beteiligt.

Der Initiator

Die US Treuhand, München, hat sich über 20 Jahre hinweg als Spezialistin für US-Immobilienfonds etabliert. Die Auswahl der Objekte erfolgt durch den Mehrheitsgesellschafter Lothar Estein (über die Estein-Gruppe). Bis zur aktuellen Emission wurden so bereits 19 geschlossene Fonds emittiert. Hierbei ist die US Treuhand, München, Konzeptionärin und Verantwortliche für Vertrieb, Marketing und Anlegerbetreuer der Publikumsofferten. Dank der nunmehr AIF-konformen Fondswelt wurden die Kompetenzen mittels externer Kapitalverwaltungsgesellschaft und Verwahrstelle auf mehrere Schultern verteilt. Bis heute wurde ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund USD 4,6 Mrd. verantwortet, 15 Fonds sind bereits aufgelöst, alle davon mit einem für die Anleger positiven Ergebnis. Hauptverantwortlicher in Deutschland ist seit Jahrzehnten Volker Arndt, der als sehr erfahrener und integrer Marktteilnehmer gilt. Bei allen Offerten gilt, daß die Estein-Gruppe als Projektverantwortliche in den USA in die eigenen Objekte, welche der jeweilige Fonds erwirbt, zu mindestens 10 % investiert bleibt.

Als sich vor rund 9 Jahren ein Fonds der US Treuhand in Schieflage befand, investierten die Verantwortlichen um Lothar Estein persönlich mehr als USD 20 Mio., um für die Anleger ein positives Ende zu gewährleisten. Dies stellt ein Optimum an Kundenservice dar, gerade in der Fondsbranche eine große Ausnahme.

Fragen im Rahmen der Analyse beantwortete der Anbieter zeitnah.

Stärken – Erfahrener Nischenanbieter mit einer makellosen Leistungsbilanz und einer starken Anlegerorientierung.

Der Markt

Wie sicher sind Investitionen in die Wirtschaftsmacht USA? Die letzten Präsidentschaftswahlen in den USA haben mit dem Vollblutunternehmer Donald Trump einen konservativen Staatslenker an die Macht gebracht, der mit seinem Ansatz „America First“ für massives Wirtschaftswachstum sorgt. Der Gesamtmarkt der USA hat sich von der Rezession 2011 erholt und hat die Werte von damals wieder erreicht. Die Arbeitslosigkeit liegt mit aktuell rund 3,7 % in der Nähe des Rekordtiefs. Die landesweite Wirtschaft wächst stetig, die Aussichten sind positiv.

Las Vegas als mit Abstand größte Metropole Nevadas im Westen der USA gilt als stabiler Wachstumsmarkt bezüglich Zuzugszahlen, Beschäftigungsquote und Bedarf an gewerblichen Nutzflächen. Ganz allgemein ist der Standort auch für Investoren interessant, so daß der geplante Wiederverkauf wahrscheinlich ist.

Eine Investition in den USA kann heute attraktiv sein, wenn der Anleger gewisse Voraussetzungen beachtet: Der Einkaufspreis muß laut einem externen Gutachten der Objektqualität entsprechen. Wenn der Anbieter selbst investiert ist, spricht dies für die Objektqualität. Wenn das Zielobjekt zudem von einem unterschiedlichen Mietermix genutzt wird, erhöht sich die Gesamtanlagesicherheit weiter.

Änderungen in der Währung bzw. im Wechselkurs sind solange irrelevant, wie die Investitionssumme in USD gehalten und gedreht wird und die Investition in einen Sachwert erfolgt. Damit lassen sich eventuelle Währungsschwankungen beliebig aussitzen.

Stärken – Attraktives Marktumfeld mit positiver Entwicklung. Der Gesamtmarkt USA hat sich gut erholt, dank des konservativen Präsidenten ist ein langfristig stabiles Wachstum zu erwarten.

Die Immobilie

Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein in zwei Gebäudekomplexe unterteiltes Klasse-A-Objekt aus dem Jahr 2014, im Südwesten der Stadt Las Vegas/Nevada. Aktuell ist sie zu 96 % an 18 Mieter vergeben. Die Nutzung umfaßt die Bereiche Büro, Praxisflächen, Einzelhandel und Gastronomie. Die Nutzfläche weist ein Höchstmaß an Flexibilität bez. der Teilbarkeit auf. So können bis zu 27 Mieteinheiten mit bis zu 18 Büroflächen gestaltet werden. Der Erwerbspreis (USD 61,75 Mio.) liegt laut Wertgutachten unter dem Verkehrswert vom Oktober 2017 (USD 63,32 Mio.). Die Fondsgesellschaft soll 90 % der Anteile an der Objektgesellschaft erwerben. Die restlichen 10 % verbleiben im Eigentum der Estein Corporation. Der Einkaufsfaktor für die Fondsgesellschaft soll bei rund 15,07 liegen, der Erstkaufpreis lag beim Faktor von 13,67. Da der Kaufpreis für die Fondsgesellschaft fair und der Vermietungsstand hoch ist, ist das Objekt eine klassische Ertragsimmobilie, die gut berechenbar ist und wenig Überraschungspotential im negativen Sinne bietet. Der geplante Verkauf Ende 2026, der rund 128 % für die Anleger einbringen soll, dürfte problemlos möglich sein, solange sich der Standort Las Vegas weiterhin positiv entwickelt. Dank einer durchschnittlichen Miete, die rund 16 % unter der aktuellen Marktmiete liegt, weist das Fondsobjekt ein Mietsteigerungspotential auf. Naturgemäß liegt dank der Investition in ein Einzelobjekt ein Klumpenrisiko vor. Die offensichtlich hohe Qualität der Klasse-A-Immobilie, der marktgerechte Einkaufspreis, das Mietsteigerungspotential und das attraktive Marktumfeld sorgen für ein gutes Chancen-Risiko-Verhältnis.

Schwächen – Klumpenrisiko dank eines Einzelobjekts.

Stärken – Hochwertiges Gebäude mit flexibler Nutzung, das nahezu komplett vermietet ist und unter dem aktuellen Marktwert erworben wurde. Deutliches Mietsteigerungspotential.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt mittelbar 90 % einer Gewerbeimmobilie im Südwesten von Las Vegas, die nahezu vollständig an einen gemischten Mietermix vergeben ist.

Der Zielmarkt USA ist aus heutiger Sicht sehr positiv und weist ein stabiles Wachstum auf, nicht zuletzt dank des sehr starken Präsidenten, der ein Verfechter der klassischen wirtschaftsliberalen Lehre ist. In dem durch ein stabiles Wachstum geprägten Marktumfeld stellt das Fondsobjekt ein attraktives Zielinvestment mit einem sehr guten Risiko-Chancen-Verhältnis dar.

Bei einer geplanten Laufzeit von 8 Jahren soll der Anleger jährliche Ausschüttungen von 5 % p. a. erhalten, die Schlußausschüttung nach dem Verkauf soll bei 128,6 % liegen. Ein Mehrertrag geht zu 70 % ebenfalls an den Anleger, den Rest erhält der Gesellschafter Estein Corporation. Die Weichkostenquote liegt bei vertretbaren 15,9 %, die sich auf Ebene der Objektgesellschaft dank des Fremdkapitalhebels weiter relativieren. Die Investitionsquote liegt (bez. nur auf das Anlegerkapital incl. Agio) bei guten 84,18 %.

Das Konzept ist schlüssig, dem Währungs- und 1-Objekt-Risiko stehen die hohe Objektgüte, sowie die partnerschaftliche und konservative Konzeption gegenüber.

Schwächen – Klumpenrisiko aus einem Einzelobjekt.

Stärken – Ausgesprochen erfahrener Anbieter von US-Büroimmobilien mit einer makellosen Leistungsbilanz. Ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis. Kapitalbeteiligung des Anbieters in Höhe von 10 %.

Die Zielgruppe

Immobilienfonds mit laufenden Mieterträgen ziehen vor allem konservative Anleger an. Mit weithin berechenbaren Parametern gelten sie als Basisinvestment. Die Objektqualität und der Mietermix hebeln das 1-Objekt-Klumpenrisiko ein wenig aus. Die exzellente Historie der Anbieterin mit einer makellosen Leistungsbilanz auch in schwierigen Zeiten spricht für sich. Dank des Währungsrisikos aus einer reinen USD-Investition dürfte eine Beteiligung vor allem für konservative Anleger mit einem international diversifizierten Portefeuille in Frage kommen.

Summa summarum

halte ich das Angebot ,,UST XXIV" des Initiators US Treuhand für sehr gut. Die makellose Leistungsbilanz der Anbieterin über 20 Jahre bezeugt die bis dato hohe Arbeitsqualität. Die Fondskonzeption ist rund, die hohe Objektqualität und das attraktive Marktumfeld relativieren das Klumpenrisiko aus dem Einzelinvestment. Das Angebot hat in meinen Augen eine Bewertung mit ,,sehr gut" (1-) verdient.