Investmentanalyse vom 08.04.2005

KGAL Vier Städte

Der Initiator

Die ALCAS GmbH, ist mittelbar eine 100%ige Tochtergesellschaft der KG Allgemeine Leasing GmbH & Co. (KGAL) mit Sitz in Grünwald bei München. Bis zum 31.12.2003 haben ALCAS/ KGAL insgesamt 252 Publikumsfonds und Private Placements für private und institutionelle Anleger mit einem Gesamtvolumen von EUR 19,2 Mrd. initiiert. Hieran haben sich rund 43.200 Anleger mit einem Eigenkapital von EUR 7,3 Mrd. beteiligt. Somit handelt es sich hier um einen sehr erfahrenen Initiator. In den Jahren 1993 bis 2003 initiierte die ALCAS insgesamt 14 Immobilienfonds. 8 davon wurden konzipiert als Immobilien-Leasingfonds, 6 als geschlossene Immobilienfonds. Die Ausschüttungen der geschlossenen Immobilienfonds erfolgten bei der Hälfte der Fonds prognosegemäß.

Schwächen - Bei der Hälfte der geschlossenen Immobilienfonds wurden die prognostizierten Ausschüttungen verfehlt.

Stärken - Professioneller Initiator mit einem breiten Erfahrungsspektrum.

Der Prospekt

Mit 116 Seiten fällt der nach IDW-S4-Standard verfaßte Prospekt umfangreich aus. Angesichts des Angebotsumfangs von sieben Objekten ist der Umfang allerdings erklärbar. Inhaltlich sind sämtliche entscheidungsrelevanten Daten aufgeführt. Die Standortparameter sind umfangreich. Die Sprachführung ist angenehm. Die optische Aufbereitung des Prospekts fällt ansprechend aus. Besonders das Vertragswerk ist ungewöhnlich detailliert dargestellt.

Die Standorte

Dem Zeichner werden Objekte in vier Standorten angedient: Stuttgart, Bremen, Essen und Leipzig. Die Standorte sind für die Nutzungsart geeignet: Sämtliche Objekte sind als Repräsentationsbauten errichtet, wie sie eine Bank für ihren Kundenverkehr benötigt. Die infrastrukturelle Erschließung der Standorte ist hervorragend. Sämtliche Objekte liegen jeweils im Innenstadtbereich. Der ÖPNV ist durch die jeweils unmittelbare Nähe zu Bus- und/ oder Straßenbahnstationen angebunden. Der Individualverkehr ist durch die Lage in voll etablierten Innenstadtlagen ebenfalls ausgezeichnet ermöglicht. Zudem ist bei allen Objekten durch entweder hauseigene oder benachbarte Tiefgaragenplätze Parksicherheit gegeben, was durch die Innenstadtlage in meinen Augen essentiell ist.

Die Objekte

Die sieben Gebäude des Angebotsportefeuilles wurden zwischen 1889 und 2004 errichtet, bzw. kernsaniert. Bis auf das Objekt in Stuttgart, welches 2004 fertiggestellt wurde, sind sämtliche Objekte ausgesprochene Prestigeobjekte mit einem hohen Anteil an Repräsentationsfläche über eine offene Kundenhalle. Damit sind diese Objekte stark auf den Mietermarkt „Bankennutzer“ o.ä. festgelegt. Die Objekte sind sämtlich modernisiert, wie es dem heutigen Anspruch entspricht. Der Initiator beschreibt im Prospekt sehr anschaulich die jeweilige „Drittverwendungsfähigkeit“ der Immobilien. Grundsätzlich wären die einzelnen Immobilien in einzelne Bauabschnitte unterteilbar, könnten somit an verschiedene Mietparteien vergeben, bzw. teilverkauft werden. Tatsächlich aber wird dies bei Bremen wohl kaum möglich sein, da das Objekt eine große Raumtiefe aufweist, die bei einer Aufteilung nachteilig wäre. Zudem wäre das Objekt für eine andere Nutzungsart grundlegend umzubauen. Für Leipzig II wird eine „erschwerte moderne Flächenausnutzung“ attestiert. Die Objekte Stuttgart und Leipzig I zeichnen sich durch eine moderne und sehr flexible Anlage aus. Beide Gebäude sind durch ihr geringes Alter (2004 und 1994) von Beginn heutigen Ansprüchen angepaßt. Durch die grundsätzliche Ausrichtung auf Mieter mit einem hohen Repräsentationsbedarf sehe ich eine hohe Abhängigkeit von einer eingeschränkten Mietergruppe gegeben. Für mich stellt sich die Frage, ob die im Prospekt erwähnten Mietergruppen „Spezialeinzelhandel und Gastronomie“ tatsächlich Interesse an den Objekten haben könnten, da diese nicht flexibel unterteilbar sind. Ebenso stellt sich die Frage nach einer problemlosen Verkaufbarkeit des Portefeuilles.

Schwächen - Durch die teilweise nur einseitige Nutzbarkeit der Objekte besteht eine hohe Abhängigkeit von einer bestimmten Mietergruppe.

Die Mieter

Der Mieter Deutsche Bank AG ist aus heutiger Sicht über jeden Zweifel erhaben, was seine Bonität betrifft. Mit 84% ist die Deutsche Bank Hauptmieter. Die Verträge mit diesem Mieter haben eine Restlaufzeit bis Ende 2013 (23% der Verträge laufen Ende 2008 aus), also weniger als zehn Jahre. Damit besteht eine sehr hohe Abhängigkeit von diesem Spezialmieter. Sollte die Deutsche Bank AG die Mietverträge nicht verlängern, müßte ein anderer Mieter aus der Bankenbranche gefunden werden. Für den Leser wäre wichtig zu erfahren, seit wann sich die Deutsche Bank AG am jeweiligen Standort befindet, um ein eventuell vorhandenes langfristiges Mietinteresse erkennen zu können. Laut Initiator besteht ein langfristiges Standortinteresse durch den Hauptmieter. Ohne dieses habe ich persönlich „Bauchschmerzen“ mit der Mietsituation. Die Verträge sind indexiert und entsprechen Marktusus. Die übrigen Flächen sind an die Barmer Ersatzkasse und weitere Kleinmieter vergeben. Durch die Standort- sowie die bauliche Qualität der modernen Bürogebäude in Stuttgart und Leipzig sehe ich keine Vermietungsschwierigkeiten gegeben. Ebenso sollte die Einkaufspassage in Bremen nahtlos vermietbar sein.

Schwächen - Hohe Abhängigkeit vom Hauptmieter, dessen Verträge bis 2013 auslaufen.

Das Konzept

Der Anleger soll sich an sieben Objekten in den vier Städten Stuttgart, Bremen, Essen und Leipzig beteiligen. Die Gebäude wurden zwischen 1889 und 2004 errichtet / generalsaniert. Die Gebäudequalität wird per Gutachten als altersentsprechend ausgewiesen. Die Mikrostandorte sind für die gegenwärtige Nutzung als Bankfilialen (zu 84%) hervorragend geeignet. Problematisch könnte sich die Situation entwickeln bei einem Mieterauszug, bzw. Verkauf der Gebäude. Durch die einseitige Ausrichtung von fünf der sieben Gebäude auf Nutzer mit Repräsentationsbedarf ist die Mieter / Käuferzielgruppe in meinen Augen eingeschränkt. Zudem besteht für mich derzeit eine sehr hohe Abhängigkeit vom Hauptmieter Deutsche Bank, dessen Mietverträge bis in zehn Jahren auslaufen. Die Gebäude sind nur eingeschränkt flexibel aufteilbar / nutzbar. Die technische Ausstattung entspricht jeweils den heutigen Erwartungen. Die Objekte sind zu 97,6% vermietet. Über weiter 2% besteht eine Vermietungsgarantie für vier Jahre. Für eine recht lange Mindestlaufzeit bis 2019 soll der Anleger eine durchschnittliche Rendite von 7% p.a. erhalten. Diese fällt damit verhältnismäßig mager aus. Die Weichkosten bezogen auf das Eigenkapital fallen mit 15,8% unterdurchschnittlich aus. Die Finanzierung erfolgt vollständig über drei EUR-Darlehen, was positiv ist. Die Zinshöhen sind marktgerecht und über die gesamte Laufzeit fixiert. Die Konzeptionsparameter sind allgemein konservativ.

Schwächen - Sehr hohe Abhängigkeit vom gegenwärtigen Hauptmieter, sowie einer bestimmten Mieterschicht.

Stärken - Sehr gute Mikrostandorte.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot 164 - Vier Städte - des Initiators Alcas für schwierig. Die Standortqualität, sowie die festen Planungsparameter sind positiv. Gleichzeitig ist die Gebäudeanlage sehr schwierig, so daß nur eine einseitige Nutzung möglich ist. Damit steigt in meinen Augen das Gesamtanlagerisiko. Ein interessierter Investor sollte bei diesem Angebot detailliert nachfragen, ehe er eine Anlageentscheidung trifft. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „bedingt empfehlenswert“ (3) verdient.